Immobili da costruire: il divieto di stipula in presenza di ipoteche e pignoramenti

Lo Studio n. 31-2026/P, a firma del Notaio Camilla Pelizzatti, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 2 luglio 2026 e pubblicato in CNN Notizie del 29 settembre 2026, affronta il tema del divieto di stipula previsto dall'art. 8 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, analizzandone i presupposti applicativi e le conseguenze per l'attività notarile.

La disposizione, come è noto, vieta al notaio di procedere alla stipula dell'atto di compravendita qualora, anteriormente o contestualmente alla stessa, non si sia provveduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.

La finalità della norma è quella di assicurare una tutela preventiva dell'acquirente di immobile da costruire, evitando che questi possa subire l'espropriazione del bene acquistato per debiti del costruttore. Si tratta di una forma di protezione rafforzata rispetto ai rimedi ordinari previsti dall'art. 1482 c.c., in quanto opera attraverso un impedimento direttamente rivolto al notaio.

Le condizioni per procedere alla stipula

Lo studio chiarisce, in primo luogo, che la sola suddivisione del finanziamento in quote non è di per sé sufficiente a consentire la stipula, essendo necessario anche il correlativo frazionamento dell'ipoteca.

Tale soluzione è tuttavia praticabile nell’ipotesi in cui l’acquirente si accolli una quota del mutuo. Diversamente, in assenza di accollo, sarà sempre necessario procedere alla cancellazione dell'ipoteca, totale o parziale, con liberazione delle porzioni immobiliari oggetto di trasferimento.

Ai fini del rispetto dell'art. 8 del T.A.I.C., è sufficiente che, anteriormente o contestualmente alla stipula, sia stato perfezionato un titolo idoneo alla cancellazione o al frazionamento, senza che sia necessario attendere l'esecuzione delle conseguenti formalità pubblicitarie presso i registri immobiliari.

A diverse conclusioni si giunge invece con riferimento alle ipotesi di cancellazione c.d. “Bersani” ai sensi dell'art. 40-bis T.U.B., che non consente di ottenere, contestualmente all'estinzione del finanziamento, un titolo immediatamente idoneo alla cancellazione. In tal caso, osserva l’Autrice, nell’ipotesi in cui l’estinzione del mutuo avvenga contestualmente alla stipula del contratto definitivo, sarà necessario ricorrere all'atto notarile di assenso alla cancellazione ai sensi dell'art. 2882 c.c., non essendo sufficiente l'avvio della procedura semplificata.

L'ambito applicativo del divieto

Quanto alle formalità pregiudizievoli rilevanti ai fini dell’operatività del divieto di stipula, lo studio ritiene che tale divieto riguardi tutte le ipoteche, e pertanto oltre a quelle derivanti da finanziamenti anche le ipoteche volontarie iscritte per debiti diversi, oltre che quelle legali e quelle giudiziali, e i pignoramenti. Diversamente, si ritiene che esso non possa essere automaticamente esteso alle altre formalità pregiudizievoli, quali domande giudiziali, sequestri o servitù, ferma restando la particolare cautela richiesta in presenza di sequestri conservativi.

Sotto il profilo soggettivo e oggettivo, lo studio aderisce all'interpretazione sistematica secondo cui il divieto di stipula opera esclusivamente in presenza dei presupposti individuati dall'art. 1 del d.lgs. n. 122/2005, e dunque nell'ambito della contrattazione tra costruttore e acquirente persona fisica avente ad oggetto immobili da costruire. Tale ricostruzione trova conferma nella giurisprudenza costituzionale e di legittimità, che riconduce le tutele previste dal decreto entro il perimetro della speciale disciplina di protezione, escludendone un'applicazione generalizzata a qualsiasi trasferimento immobiliare.

Quanto alle fattispecie negoziali interessate, il CNN chiarisce che il riferimento letterale alla compravendita non esclude l'applicazione del divieto agli altri contratti traslativi a titolo oneroso, anche quando producano effetti reali differiti.

Rientrano pertanto nella previsione dell'art. 8 sia la vendita di cosa futura, disciplinata dall'art. 1472 c.c., sia la permuta di terreno con unità immobiliari da costruire, nella quale il trasferimento del terreno avviene immediatamente, mentre quello delle future unità immobiliari si produce automaticamente al momento della loro venuta a esistenza. In entrambe le ipotesi, infatti, l'effetto traslativo trova la propria fonte nel contratto originario, senza necessità di una successiva manifestazione di consenso delle parti. Ne consegue che il divieto deve essere rispettato già al momento della stipula, non potendo essere differita la verifica delle formalità pregiudizievoli al momento in cui si produrrà l'effetto reale.

Diversamente, il divieto non trova applicazione ai contratti preliminari, anche a effetti anticipati, nei quali il trasferimento della proprietà richiede la successiva stipula del definitivo. In questa fase, il notaio dovrà comunque assicurare il rispetto degli obblighi informativi previsti dall'art. 6 del decreto, mentre la verifica dell'avvenuta cancellazione o del frazionamento delle formalità pregiudizievoli sarà effettuata in occasione del contratto definitivo.

Particolare attenzione è dedicata alla possibilità di strutturare diversamente la permuta di terreno con fabbricato futuro. Lo studio prospetta una soluzione negoziale nella quale il trasferimento del terreno al costruttore sia immediato, mentre l'attribuzione delle unità immobiliari da edificare costituisca oggetto di un'obbligazione da adempiere mediante un successivo negozio dispositivo (c.d. pagamento traslativo). In tal modo, il trasferimento delle unità immobiliari non conseguirebbe automaticamente alla loro venuta a esistenza, ma richiederebbe un ulteriore atto, in occasione del quale verificare il rispetto delle condizioni previste dall'art. 8.

La distinzione assume particolare rilievo operativo, poiché consente di individuare il momento in cui deve essere effettuato il controllo notarile sulle formalità pregiudizievoli, evitando di confondere il semplice differimento dell'effetto reale con la necessità di un autonomo negozio traslativo.

Un'ulteriore distinzione riguarda lo stato di completamento dell'immobile al momento della stipula. Lo studio chiarisce che il trasferimento di un fabbricato già ultimato e agibile resta, in linea generale, estraneo all'ambito applicativo dell'art. 8, anche quando si tratti di un immobile di nuova costruzione.

Diversa è, tuttavia, l'ipotesi in cui il contratto definitivo venga stipulato in esecuzione di un precedente preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire. In questo caso, il divieto permane anche qualora, al momento del definitivo, il fabbricato sia ormai ultimato e agibile, essendo l'operazione negoziale originariamente ricompresa nella disciplina speciale di protezione prevista dal d.lgs. n. 122/2005.

Le conseguenze della violazione e le possibili soluzioni alternative

Lo studio esamina dunque le conseguenze della violazione del divieto, richiamando l'orientamento prevalente, condiviso dai precedenti studi notarili, secondo cui la stipula in contrasto con l'art. 8 non determina la nullità del contratto, ma può comportare responsabilità risarcitoria e disciplinare del notaio, con esclusione dell'applicabilità dell'art. 28 della legge notarile.

Un ultimo profilo riguarda la possibilità di ricorrere a tecniche negoziali alternative quando l'interesse concreto dell'acquirente richieda di procedere al trasferimento prima del perfezionamento del titolo necessario alla cancellazione o al frazionamento.

In particolare, viene esaminato il ricorso al deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio, con destinazione delle somme all'estinzione dei debiti garantiti e alla successiva cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Lo studio evidenzia, tuttavia, che il solo deposito del saldo prezzo potrebbe non assicurare una tutela completa dell'acquirente. Con la stipula del definitivo e la consegna della polizza decennale postuma cessa, infatti, l'efficacia della fideiussione prevista dalla disciplina speciale, con il rischio che le somme precedentemente versate al costruttore a titolo di caparra o acconto rimangano prive di garanzia qualora l'operazione non giunga a buon fine.

Per superare tale criticità viene prospettata la possibilità di depositare presso il notaio l'intero prezzo, comprese le somme già corrisposte al costruttore, oppure di prevedere un'autonoma garanzia fideiussoria per gli importi precedentemente versati.

Si tratta, ad ogni modo, di soluzioni interpretative che non hanno ancora ricevuto un avallo giurisprudenziale.

Lo studio conclude pertanto richiamando l'esigenza di particolare prudenza nell'utilizzo di strumenti negoziali che consentano la stipula in presenza di ipoteche non frazionate o di ipoteche e pignoramenti non cancellati, dovendo essere in ogni caso assicurata una protezione effettiva dell'intero investimento dell'acquirente.