Natura giuridica della divisione ereditaria e nullità urbanistiche

Massima

La divisione ereditaria ha natura di atto inter vivos ed è nulla qualora riguardi edifici o loro parti privi dei titoli abilitativi edilizi. È, tuttavia, ammissibile una divisione parziale con esclusione del fabbricato abusivo, in ragione del diritto di ciascun coerede di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione per l’intero complesso dei restanti beni, anche in mancanza del consenso degli altri condividenti.

Cass., 22 aprile 2025, n. 10499; Cass., 22 gennaio 2024, n. 1541; Cass., 26 marzo 2021, n. 8464;Cass., sez. un., 7 ottobre 2019, n. 25021

Cass., 22 aprile 2025, n. 10499; Cass., sez. un., 22marzo 2019, n. 8230; Cass., 7 novembre 2017, n. 26351; Cass., 6 ottobre 2016, n. 20041; Cass., 1° febbraio 2010, n. 2313; Cass., 13 luglio 2005, n. 14764; Cass., 28 novembre 2001, n. 15133.

Il caso

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. la sorella del defunto Tizio adiva il Tribunale di Genova al fine di ottenere il trasferimento coattivo degli immobili ereditari a lei spettanti, oggetto dell’accordo di mediazione siglato con la moglie e la figlia del defunto. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda e disponeva il trasferimento dei beni, condannando le due convenute al pagamento del conguaglio richiesto.

Avverso tale decisione, le soccombenti proponevano appello, lamentando, inter alia, l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della negoziazione assistita; il non mutamento del rito sommario in rito ordinario; il rigetto della richiesta di costituire una servitù d’acqua in loro favore; la non inclusione nel conguaglio dei costi necessari per regolarizzare alcuni manufatti abusivi presenti sul lotto a loro assegnato.

La Corte di seconde cure rigettava il ricorso e confermava quanto stabilito dal Tribunale, asserendo, in particolare, l’inapplicabilità all’accordo divisionale delle disposizioni in tema di nullità edilizie. Della questione veniva, quindi, investito il Supremo Collegio, chiamato a pronunciarsi, a sua volta, sulla validità della divisione ereditaria, anche alla luce delle disposizioni del d.p.r. n. 380/2001.

La questione

Giuridicamente complesso e articolato per la pluralità di quesiti affrontati, il provvedimento che si appunta ruota intorno a due questioni dogmatiche “apicali”: la natura giuridica e l’efficacia della divisione ereditaria, quali premesse indefettibili per definire la commerciabilità dei beni affetti da irregolarità urbanistiche.

Fedele al «significato proprio delle parole» e in linea con l’autorevole precedente espresso dalle sezioni unite, il Supremo Collegio ricostruisce l’istituto in esame in termini di atto inter vivos che ricade nell’ambito di applicazione del richiamato d.p.r. n. 380/2001.

A sostegno della conclusione, la Corte pone, in particolare, l’art. 46 del decreto, norma che, nel comminare la sanzione della nullità agli atti tra vivi aventi ad oggetto edifici abusivi o loro parti, non regolarizzati, si avvale di una formula ampia e non distingue «in alcun modo tra scioglimento della comunione ordinaria e scioglimento della comunione ereditaria». La disposizione risponde ad una ratio chiara e definita quale la finalità di contrastare l’abusivismo edilizio attraverso il ricorso a sanzioni civilistiche che colpiscano, impedendola, la negoziabilità degli immobili.

Un tale risultato rischierebbe di essere fortemente compromesso (se non del tutto vanificato) se si accedesse, come pure è stato suggerito, alla diversa ricostruzione della divisione ereditaria in termini di atto mortis causa e se la si sottraesse in quanto tale alla disciplina in materia di regolarità edilizia, consentendo agli eredi di colui che ha realizzato la costruzione irregolare di porre fine comunque alla comunione.

In tal modo, infatti, non solo si depotenzierebbe il dettato legislativo, ma si legittimerebbe il compimento di un atto privo di senso sul piano della formazione delle quote in natura tra i condividenti, in quanto volto ad assegnare la titolarità esclusiva di un bene destinato ad essere demolito.

Qualche perplessità rispetto alla possibilità di procedere ugualmente alla divisione potrebbe semmai sorgere in ragione del fatto che, all’interno dell’ordinamento, vige il principio della universalità della comunione, il quale impone, almeno in linea teorica, che si possa procedere all’apporzionamento delle quote solo tenendo conto di tutti i beni comuni e, dunque, anche di quelli abusivamente costruiti, ossia proprio di quei beni la cui presenza espone l’atto alla declaratoria di nullità, quante volte non preceduto dalla loro regolarizzazione o demolizione.

A fugare ogni incertezza in merito concorre, tuttavia, la constatazione del carattere relativo e non assoluto della regola affermata, la quale trova eccezione sia in ipotesi legislativamente individuate sia nel consenso unanime di tutti i partecipanti, che ben possono decidere di escludere dal novero dei cespiti da dividere alcuni di essi.

In quest’ottica, il problema diviene, allora, quello di valutare se sia possibile procedere ad una divisione parziale, che assicuri il diritto di ciascun comunista di richiedere e di ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione anche senza il consenso degli altri condividenti. A tal fine, si impone, quale riflessione preliminare ad ogni altra, la disamina delle posizioni che, nel corso del tempo, hanno interessato l’inquadramento dogmatico dell’atto divisorio.

Le soluzioni giuridiche
La questione circa la natura della divisione non è nuova alla letteratura giuridica; al contrario, affonda le sue radici in epoca medievale allorquando l’istituto era reputato una species permutationis in ragione del complesso di scambi con i quali ciascun comunista, nell’intento di porre termine alla comunione, permutava con gli altri la sua porzione.

La valenza costitutivo-traslativa per tale via ascritta all’atto di apporzionamento presentava, tuttavia, innegabili limiti di carattere eminentemente fiscale, in quanto si traduceva in una duplicazione dei tributi dovuti dai condividenti al sovrano e al feudatario prima all’atto della successione e, poi, appunto, in sede di divisione.

Gli interpreti dell’epoca si videro così costretti a rivedere la qualificazione della fattispecie e a privilegiare una sua rilettura in termini meramente dichiarativi, in grado di far emergere come l’acquisto del diritto parziario in capo al coerede avvenisse sin dalla morte del de cuius.

Bisogna, però, attendere il Code Napoléon perché la diversa impostazione riceva il crisma della giuridicità, allorquando a livello normativo viene formulato il principio della continuità della personalità del defunto in capo all’erede, in virtù del quale costui viene considerato a tutti gli effetti successore (rectius continuatore) diretto del suo dante causa.

Significativamente, così, il vigente art. 757 c.c. afferma testualmente che per effetto della divisione ereditaria, ciascun condividente è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti in eredità, come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni.

La norma risponde alla (dichiarata) finalità di «saldare l’intervallo di tempo che separa l’apertura della successione dall’acquisto dei beni ereditari» e di escludere, di conseguenza, qualsiasi «nesso derivativo della titolarità individuale dell’assegnatario rispetto al pregresso rapporto sussistente con gli altri (ex) comproprietari».

Ciascun condividente, pertanto, succedendo al de cuius in qualità di parte (e non di terzo), può vantare la proprietà dei beni attribuitigli fin dall’epoca di apertura della successione, avendo fonte il suo acquisto non già nell’atto divisionale, ma nell’«originario titolo che ha costituito la situazione di comproprietà, sciolta poi con la divisione».

La statuita efficacia ex tunc, pertanto, lungi dal risultare una fictio iuris come taluno vorrebbe, nel dimostrare che il singolo condividente riceve i beni recta via dal de cuius, attesterebbe, al tempo stesso, la natura meramente dichiarativa dell’atto divisorio, il quale, appunto, si limiterebbe a rimuovere quella condizione di «proprietà incerta», che connoterebbe lo stato di comunione, sostanziandosi per il resto in un negozio neutro ed incolore, dalla natura mortis causa derivante dalla stretta inerenza del suo oggetto alla materia successoria.

Da un lato, infatti, la divisione non darebbe luogo ad incrementi patrimoniali ma semplicemente specificherebbe l’acquisto che si compie in capo ad ognuno dei condividenti; dall’altro, concluderebbe la vicenda successoria, ponendosi quale epilogo della fattispecie a formazione progressiva che prende le mosse dalla morte del de cuius.

Tali rilievi sarebbero funzionali a sconfessarne il carattere inter vivos o la (pur suggerita) strutturazione sulla falsariga della permuta, in quanto il negozio di apporzionamento non esprimerebbe alcun intento traslativo e non si prefiggerebbe alcuna finalità di scambio dei diritti in comproprietà, dal momento che ciascun condividente desidererebbe unicamente «ricevere, al posto della sua quota astratta di comproprietà, la proprietà esclusiva di una quantità di beni il cui valore stia a quello dei beni spettanti agli altri nello stesso rapporto delle quote indivise».

Ad ulteriore conferma della conclusione opererebbe l’art. 2825 c.c., il quale, come è noto, stabilisce che qualora risulti assegnato al condividente un bene diverso da quello ipotecato, l’ipoteca viene automaticamente trasferita sul nuovo bene di proprietà esclusiva.

La natura mortis causa e l’efficacia dichiarativa per tale via ascritte alla divisione ne impedirebbero quindi la soggezione alle disposizioni in materia di regolarità urbanistica dei beni, non potendosi assolutamente ritenere che il legislatore sia caduto nel controsenso di legittimare una comunione sui beni irregolari e di predicare, nondimeno, la nullità degli atti diretti al suo scioglimento o di pensare che egli abbia inteso porre in essere «irragionevoli differenze di trattamento» tra ipotesi sostanzialmente omogenee, sottraendo la divisione operata dal testatore alla disciplina del d.p.r. n. 380/2001 e non anche quella ereditaria.

La conclusione, per quanto suggestiva, non ha convinto quanti, spinti dal bisogno di uscire dalla «gabbia concettuale» del dogma della dichiaratività, ne hanno colto le contraddizioni, ravvisando in relazione alla divisione ereditaria l’assenza degli elementi tipici degli atti mortis causa tra i quali pur la si vorrebbe far rientrare.

La figura, infatti, produce i suoi effetti indipendentemente dalla morte del de cuius, la quale pertanto non assume valore di «condizione di perfezione e di rilevanza dell’atto di fronte ai terzi». Non solo. Lo scioglimento della comunione non si realizza (né potrebbe) per volontà del defunto ma per decisione dei condividenti, ai quali in definitiva è rimessa la scelta circa il procedervi o meno.

La circostanza che la divisione ereditaria si inserisca in una vicenda successoria, pertanto, non appare, di per sé, sufficiente a mutarne la natura giuridica, che resta quella di contratto plurilaterale tra vivi, per mezzo del quale le parti procedono all’assegnazione in proprietà esclusiva dei beni oggetto della comunione, in proporzione e nel rispetto della quota ideale spettante a ciascun comunista (cd. apporzionamento).

In senso contrario non vale eccepire «la giudiziale lettura minimalista» del ricordato art. 757 c.c., norma che, ad una più attenta lettura, legittima la conclusione opposta a quella che, invece, richiamandolo, si intende argomentare, vale a dire, il carattere non meramente dichiarativo della divisione ereditaria.

A ciò aggiungasi che «costituisce senz’altro un errore dedurre dalla natura degli effetti la natura dell’atto», ma, nella specie, lo sbaglio si rivela più grave dal momento che non tiene conto della sostanziale incompatibilità tra la retroattività e la categoria della dichiaratività: quest’ultima, infatti, proprio perché si traduce nell’accertamento di una situazione giuridica preesistente, non può e non ha bisogno di retroagire, tant’è che la legge la ricollega all’annullabilità o alla risolubilità di un atto e non alla pronuncia di nullità che resta meramente dichiarativa.

La vis retroactiva, pertanto, non incide sul profilo della qualificazione giuridica ma costituisce «un ulteriore arricchimento dei consueti effetti che un atto giuridico può produrre» e che, riferiti alla divisione ereditaria, si atteggiano diversamente a seconda che si acceda ad una ricostruzione della stessa in termini costitutivo-traslativi o in termini distributivo-specificativi, a seconda cioè che se ne scorga la sostanza in uno scambio tra l’aliquid datum aliquid retentium che si compie tra i condividenti o la si ravvisi nella trasformazione della quota ideale in proprietà esclusiva che essa determina.

Nell’uno come nell’altro caso, si assiste ad un ripensamento dell’atto divisorio quale “categoria funzionale”, contraddistinta da un interesse minimo costante (quello alla distribuzione pro quota), realizzabile attraverso strutture effettuali (vale a dire «tecniche di apporzionamento») variabili, come dimostrano le differenti fattispecie regolamentate dal codice civile, che attestano come la divisione possa ora implicare un trasferimento ora non implicarlo affatto.

Il dato comune resta l’effetto modificativo della situazione giuridica preesistente, che per suo tramite si produce e che si sostanzia nel «trapasso da una situazione giuridica soggettiva di comproprietà a un’altra diversa di proprietà», in cui appunto «l’oggetto del diritto» può dirsi «mutato», essendo innegabile la diversità ontologica tra la contitolarità indivisa e la proprietà esclusiva che consegue all’atto divisorio.

Le ricadute della conclusione si apprezzano, per quanto qui di interesse, con riguardo alla possibilità di applicare la disciplina in materia di regolarità urbanistica anche alla divisione ereditaria, vieppiù che, come detto, il più volte citato art. 46 d.p.r. n. 380/2001, non distingue tra comunione ordinaria e comunione ereditaria, stante l’unitarietà della natura giuridica dell’istituto.

Del resto, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus, tant’è che quando il legislatore ha voluto escludere la divisione ereditaria dalla sanzione della nullità lo ha fatto espressamente, come nel caso dell’art. 30, comma dieci, d.p.r. n. 380/2001, che, relativamente alla lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, sottrae al divieto di negoziare terreni abusivi la (sola) divisione ereditaria, le donazioni fra coniugi e parenti in linea retta, i testamenti, gli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

In assenza, così, di precisazioni diverse, non si sottrae alla declaratoria di nullità la divisione, altresì, ereditaria che abbia ad oggetto immobili abusivi, salvo non si proceda alla relativa regolarizzazione.

Osservazioni

Senza indugiare in disquisizioni di carattere dogmatico, ma mostrando di recepire gli insegnamenti della dottrina e della giurisprudenza maggioritarie, la Cassazione, nel pronunciato in esame, applica alla fattispecie al suo vaglio la regolamentazione del d.p.r. n. 380/2001.

La soluzione, se sottende precise scelte in ordine alla natura e all’efficacia della divisione, non innova rispetto ai risultati già raggiunti dagli interpreti nel corso del tempo; nondimeno rappresenta l’occasione per riprendere il profilo della validità e ammissibilità di una divisione parziale; di una divisione, in altri termini, che si compia senza il consenso unanime dei condividenti e che non riguardi tutti i beni ma unicamente quelli non affetti da irregolarità o abusivismo.

Come evidenziato dal Collegio, almeno prima facie, un simile atto rischia di porsi in contrasto con il ricordato principio della universalità della comunione, il quale, ancorché non normato, emerge dalle regole del sistema ed è finalizzato ad assicurare la proporzionalità della divisione della massa ereditaria.

Si tratta, tuttavia, di un principio non assoluto, che può essere derogato per volontà del legislatore o per decisione unanime delle parti; di un principio, ancora, che mostra la sua relatività attraverso il disposto dell’art. 762 c.c., il quale, nello stabilire che l’omissione di uno o più beni dell’eredità non determina la nullità della divisione, ma solo la necessità di procedere ad un supplemento della stessa, sancisce, implicitamente, la piena validità ed efficacia della divisione parziale.

La giurisprudenza, del resto, in più di una occasione, ne ha ammesso la validità, precisando come la stessa possa compiersi sia per via contrattuale, con l’accordo di tutti i coeredi, sia, come nel caso in esame, per via giudiziale, quando sia richiesta da uno solo dei condividenti.

Costoro, infatti, non possono opporsi allo scioglimento della comunione, se questo avvenga con esclusione del fabbricato (o parte di esso) abusivo, stante il diritto potestativo in capo ad ognuno di ottenere la divisione dell’intero asse ereditario quando una simile pretesa sia giuridicamente possibile.

In presenza di immobili abusivi, così, il coerede che chiede la divisione parziale della massa ereditaria priva dell’edificio irregolare non «compie una scelta di convenienza, ma si adegua semplicemente» al disposto degli artt. 46 d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 e 40 l. 28 febbraio 1985, n. 47.

Correttamente, pertanto, la Cassazione rimette al giudice del rinvio ogni valutazione in merito alla possibilità, nei termini indicati, di uno scioglimento della comunione che non includa tutti i beni, al fine di evitare un pregiudizio in capo a chi sia risultato precedentemente assegnatario di un lotto sul quale insista un immobile abusivo.

Riferimenti

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