Compravendita immobiliare: i debiti risarcitori condominiali non si trasferiscono all'acquirente

Con l'ordinanza n. 26902 del 15 ottobre 2026, la Corte di Cassazione affronta il tema della ripartizione degli oneri risarcitori condominiali in caso di trasferimento della proprietà delle unità immobiliari.

La controversia riguardava il rimborso di somme versate al condominio dagli acquirenti di un appartamento, a titolo di risarcimento dei danni da infiltrazioni subiti da un altro condomino e delle relative spese legali. Gli acquirenti avevano chiesto la restituzione di tali importi alla parte venditrice, sebbene quest'ultima avesse a sua volta acquistato l'immobile successivamente al verificarsi del fatto dannoso.

La Cassazione, accogliendo il ricorso del venditore, chiarisce che l'obbligazione risarcitoria derivante da danni provocati dalle parti comuni dell'edificio non costituisce un'obbligazione propter rem, destinata a trasferirsi automaticamente con la proprietà dell'immobile, ma un'obbligazione di natura extracontrattuale, riconducibile all'art. 2051 c.c.

Di conseguenza, tali somme non rientrano tra gli oneri condominiali disciplinati dall'art. 63 disp. att. c.c., neppure quando siano state oggetto di una successiva deliberazione assembleare di ripartizione.

L'obbligo risarcitorio grava, infatti, sui soggetti che rivestivano la qualità di proprietari delle unità immobiliari al momento del verificarsi del fatto illecito, e non su coloro che abbiano successivamente acquistato la proprietà.

Nel caso esaminato, il danno si era verificato nel 1997, mentre la venditrice aveva acquistato l'immobile soltanto nel 2004, per poi rivenderlo nel 2006. La Corte ha pertanto escluso che la stessa potesse essere chiamata a rispondere dell'obbligazione risarcitoria sulla base delle ordinarie regole di ripartizione degli oneri condominiali.

La Cassazione precisa, inoltre, che nei rapporti tra venditore e acquirente assumono rilievo eventuali specifiche pattuizioni contrattuali, la cui interpretazione può giustificare una diversa imputazione degli oneri tra le parti.

La pronuncia conferma, dunque, che i debiti risarcitori condominiali non seguono automaticamente la proprietà dell'immobile, dovendo essere imputati ai soggetti proprietari al momento del fatto dannoso, salva l'eventuale diversa regolamentazione negoziale dei rapporti tra alienante e acquirente.