Rinuncia alla proprietà: le indicazioni delle Sezioni Unite

Massima

La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall'art. 832 c.c., realizzatrice dell'interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l'effetto riflesso dell'acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell' art. 827 c.c., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare 'trova causa', e quindi anche riscontro della meritevolezza dell'interesse perseguito, in sé stessa, e non nell'adesione di un altro contraente.

Cons. Stato, Sez. IV, 20 marzo 2024, n. 2714

Cons. Stato, Sez. IV, 31 ottobre 2022, n. 9427

Cons. Stato, Sez. IV, 5 luglio 2022, n. 5602

Cons. Stato, Sez. IV, 5 maggio 2021, n. 3514

Cons. Stato, Ad. Plen., 20 gennaio 2020, n. 2

Cons. Stato, Ad. Plen., 20 gennaio 2020, n. 4

Cass., Sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262

Cass., 26 luglio 1983, n. 5133

Trib. Firenze, 15 settembre 2022

Trib. Rovereto, 22 maggio 2015

Trib. Trento, 23 dicembre 2013

App. Genova, 28 novembre 201

Trib. Perugia, 6 maggio 2021

Trib. Imperia, 23 agosto 2018

Trib. Genova, 1 marzo 2018

Trib. Rovereto, 2 maggio 2014

T.A.R. Piemonte, 28 marzo 2018, n. 368

Il caso

Punto di partenza sono stati due atti notarili con i quali veniva effettuata la rinuncia alla proprietà di terreni, ça va sans dire privi di valore economico, avverso i quali il Ministero dell'Economia e delle Finanze incardinava – rispettivamente avanti al Tribunale de L'Aquila e di Venezia – procedimento volto ad ottenerne la nullità e/o l'inefficacia. In entrambi i giudizi veniva pronunciata ordinanza ex art. 363-bis c.p.c. di rinvio pregiudiziale alla Suprema Corte, per invocarne – in ordine alla rinuncia abdicativa al diritto di proprietà di immobili – l'intervento nomofilattico. La prima Presidente rimetteva gli atti alle Sezioni Unite che, stante l'identicità dei due procedimenti, ne disponevano la riunione per una decisione congiunta.

La questione

La pronuncia in commento pone il tema, per usare le parole dei giudici di merito nelle ordinanze pregiudiziali, «attinente all'ammissibilità della rinuncia abdicativa al diritto di proprietà su beni immobili, nonché all'eventuale indicazione del perimetro del sindacato giudiziale sull'atto››. In termini più ruvidi: è valido l’atto con cui il proprietario rinuncia unilateralmente alla proprietà di un immobile?

Soluzioni giuridiche

Una questione di tale portata impone una riduzione delle sue componenti al loro nucleo vitale al fine di riepilogarne gli argomenti a sostegno (o detrimento) dell'una o dell'altra tesi. Partendo da un punto fermo: il codice civile non contempla una disciplina generale della rinuncia né prevede esplicitamente che oggetto della medesima possa essere il diritto di proprietà (immobiliare), di modo che è illusorio potersi aggrappare al disposto degli artt. 1350, n. 5) e 2643, n. 5) c.c. in tema – rispettivamente – di forma ad substantiam e di obbligatorietà della trascrizione degli atti aventi ad oggetto la rinuncia ai diritti reali in genere. Inutile anche incartarsi sull'esegesi dell'art. 827 c.c. posto che la norma regola gli effetti della vacanza e non i sottostanti presupposti, circa i quali, dunque, ne resta intonsa la dissertazione (così, Cass., Sez. II, 2 marzo 2007, n. 4975).

Possibilista, è sempre stata la giurisprudenza di legittimità: a) Cass., Sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262; Cass., 26 luglio 1983, n. 5133: per cui la rinuncia del coerede al diritto di proprietà esclusiva sui beni assegnatigli in sede di divisione resta soggetta, ove si tratti di beni immobili, alla forma scritta; b) Cass., Sez. II, 28 luglio 2021, n. 21612; Cass., Sez. II, 10 aprile 2019, n. 10056; Cass., Sez. II, 19 gennaio 2018, n. 1363; Cass., Sez. I, 28 maggio 1996, n. 4945: nella fase in cui negano l'equiparazione tra rinuncia a far valere l'acquisto maturato per usucapione e rinuncia alla proprietà dell'immobile (equipollenza asserita, invece, da Cass., Sez. II, 5 settembre 1998, n. 8815), così da assoggettare alla forma scritta di cui all'art. 1350, n. 5) c.c. la seconda e non la prima; c) Cass., Sez. Un., 29 marzo 2011, n. 7098; Cass., Sez. II, 22 giugno 2010, n. 15124; Cass., Sez. II, 3 luglio 2000, n. 8878: relative alla necessarietà della forma scritta per la rinuncia al legato immobiliare essa costituendo per il legatario «un atto dismissivo della proprietà di beni già acquisiti al suo patrimonio».

La giurisprudenza amministrativa dettava analoghi segnali: in tema di esproprio, seppur si era affermato che la proposizione della domanda di risarcimento danni proposta dal soggetto che avesse subito da parte della pubblica amministrazione un'occupazione illegittima non potesse equivalere ad una rinuncia abdicativa implicita alla proprietà, ne derivava, però, che non fosse da abiurare la fattispecie abdicativa in sé: in tal senso, Cons. Stato, Ad. Plen., 20 gennaio 2020, n. 2, per cui «benché il Legislatore non abbia espressamente disciplinato in una norma ad hoc la rinuncia abdicativa, la prevalente tradizionale dottrina ne afferma la sua ammissibilità» (analogamente, Cons. Stato, Ad. Plen., 20 gennaio 2020, n. 4 nonchè la successiva giurisprudenza: Cons. Stato, Sez. IV, 20 marzo 2024, n. 2714; Cons. Stato, Sez. IV, 31 ottobre 2022, n. 9427; Cons. Stato, Sez. IV, 5 luglio 2022, n. 5602; Cons. Stato, Sez. IV, 5 maggio 2021, n. 3514; da segnalare isolata posizione difforme che nega, invece, la liceità della rinuncia in esame, T.A.R. Piemonte, 28 marzo 2018, n. 368).

Esplicita era la giurisprudenza di merito che in più occasioni ha riaffermato la rinunciabilità al diritto di proprietà (Trib. Firenze, 15 settembre 2022; App. Genova, 28 novembre 2018; Trib. Rovereto, 22 maggio 2015; Trib. Trento, 23 dicembre 2013, quest'ultima pronuncia – però – riformata in senso contrario da Trib. Rovereto, 2 maggio 2014; in senso contrario, Trib. Imperia, 23 agosto 2018, però riformato da App. Genova, 28 novembre 2018). Non sono mancate pronunce “intermedie” che – nell'endiadi tra astrattezza o concretezza causale del negozio – pur affermando la rinunciabilità al diritto di proprietà l'hanno reputata, nel caso al loro vaglio, nulla per illiceità della causa (Trib. Perugia, 6 maggio 2021; Trib. Lecce, 11 settembre 2019, seppur riferentesi al peculiare caso della multiproprietà; Trib. Genova, 1 marzo 2018).

Per quanto consta, erano variegate le locali prassi amministrative delle Agenzie del Territorio, ma si segnala la nota in data 2 febbraio 2018 dell'Agenzia del Demanio–Direzione Regionale Lombardia di Milano, che ha disposto che il competente Servizio di Pubblicità Immobiliare dovesse effettuare a favore del Demanio la trascrizione di una rinuncia abdicativa al diritto di proprietà con la stringata motivazione per cui «secondo il nostro vigente sistema giuridico, gli immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato ai sensi dell'art. 827 c.c.».

Sul versante dottrinale, ampio consenso ha raccolto la tesi permissiva: ex multis, senza pretesa di esaustività e senza qui entrare nel merito delle eterogenee argomentazioni addotte, L. Barassi, Proprietà e comproprietà, Milano, Giuffrè, 1951, 210; C.M. Bianca, La proprietà, Diritto Civile, VI, Milano, Giuffrè, 1999, 406; V. Brizzolari, La rinuncia alla proprietà immobiliare, in Riv. dir. civ., 2017, 1, 199; M.F. Giorgianni, Sull'ammissibilità della rinuncia alla proprietà, in Riv. not., 2019, 3, 587; G. Iaccarino, La rinuncia al diritto di (com)proprietà nella prassi notarile, in Notariato, 2016, 6, 584; E. Mancini, Note in tema di rinuncia alla proprietà, in Vita not., 2013, II, 943; F.E. Milloni, Il rapporto fra rinunzia abdicativa e donazione nell'attività notarile, in Riv. not., 2015, 4, 814; G. Sicchiero, Rinuncia, in Dig. disc. priv., sez. civ., XVII, Torino Utet, 2014, 606; A. Troisi, La rinuncia nel nostro ordinamento: per atto notarile?, in Notariato, 2021, 4, 384. Poche erano le voci dissenzienti: ad esempio, R. Franco, La rinuncia alla proprietà (immobiliare): ripensamenti sistematici di (antiche e recenti) certezze, Napoli, 2019, 83, che reputa difficilmente superabili gli ostacoli che una paventata rinuncia incontrerebbe nel principio di funzione sociale costituzionalmente riconosciuto alla proprietà, dato che nella fattispecie sarebbe inevitabilmente insito l'interesse egoistico del singolo al sottrarsi alle obbligazioni dominicali; non dissimile, E. Damiani, La rinuncia alla proprietà immobiliare è abuso del diritto?, in Jus Civile, 2022, 1, 6.

Anche il Notariato ha preso posizione: già nel 2014 (M. Bellinvia, La rinunzia alla proprietà e ai diritti reali di godimento, Studio n. 216-2014/C, 9, in notariato.it/sites/default/files/216-14-c.pdf) veniva serenamente affermato che «il diritto di proprietà, invece, è certamente da considerarsi un diritto di natura disponibile e, in quanto tale, suscettibile di rinunzia»: nessun interesse superiore di rilevanza generale è coagulato nella fattispecie dominicale cosicchè sarebbe del tutto arbitrario reputare sussistente un vincolo alla fruizione estrema costituita dalla rinuncia; peraltro, diversamente opinando si verrebbe a creare un'ingiustificata disparità metodologica tra beni immobili e beni mobili, in relazione ai quali – invece – il titolare se ne può pacificamente spogliare tramite un atto di abbandono. Anche i profili operativi sono stati forniti dalla categoria nell'inevitabile convincimento che il pubblico ufficiale chiamato a ricevere l'atto potesse (rectius, dovesse stante la nota forca caudina costituita dagli artt. 27 e 28 l. not.) provvedervi (D.Riva, Rinuncia abdicativa al diritto di proprietà, in federnotizie.it, in data 20 giugno 2018).

Senonchè quella che un tempo era una speculazione dialettica è diventata, a causa del macabro depauperamento del patrimonio immobiliare sinergicamente correlato al disinteresse della collettività alla sua valorizzazione, una fenomenologia realmente impattante, cosicchè la pubblica amministrazione ha “reagito” alla rinascita delle rinunce abdicative asserendo la nullità del negozio sulla base di quattro distinti profili: 1) illiceità della causa; 2) immeritevolezza di tutela dell'interesse perseguito per contrasto con la previsione di funzione sociale della proprietà sancita dall'art. 42 Cost.; 3) illiceità del motivo; 4) abuso del diritto (in applicazione del divieto di compiere atti emulativi come estraibile a principio sistemico ex art. 833 c.c.) stante la sua intrinseca idoneità a traslare sulla collettività gli oneri afferenti il bene.

Culmine della “reazione” è stato il parere reso dall'Avvocatura dello Stato con la nota prot. n. 137950 in data 14 marzo 2018 mediante il quale si invitava il Ministero della Giustizia ad esortare i Consigli Notarili affinchè procedessero al monitoraggio di tutte le avvenute rinunce abdicative per poi comunicarle agli enti competenti per le valutazioni del caso, invito reso esecutivo con la nota ministeriale in data 15 marzo 2018. Il citato parere, in estrema sintesi, propugnava la tesi per cui la rinuncia alla proprietà intrinsecamente non fosse né valida né nulla, dovendosi, invece, valutare in concreto le finalità perseguite dal rinunciante. Verrebbe, però, da chiedersi: ma quando può realisticamente supporsi che nel rinunciante possa mancare (in tutto? O basterebbe anche in parte?) un intento egoistico? O ancora: ma la liberazione dal pagamento dei tributi indiretti afferenti il cespite non è di per sé sola indice di interesse egoistico del rinunciante? (sul punto già, R. Materi, M. Molinari, Atto di abbandono della proprietà tra volontà privata e interesse pubblico, in Notariato, 2016, 6, 569). La pubblica amministrazione, quindi, ha respinto il dogma per cui il «diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo», ex art. 832 c.c., conterrebbe inconfutabilmente anche la sua forma “estrema” costituita dalla dismissione della proprietà immobiliare.

La questione è, quindi, giunta alle Sezioni Unite la cui pronuncia può essere analizzata esclusivamente per filoni argomentativi.

Sulla portata limitativa dell'art. 832 c.c., la Suprema Corte non ha dubbi, in quanto il potere dispositivo ivi riconosciuto al proprietario non può essere arbitrariamente circoscritto all'attività puramente negoziale con i terzi: del resto, già autorevoli arresti (Cass., Sez. Un., 15 novembre 2022, n. 33645; Cass., Sez. Un., 15 novembre 2022, n. 33659) hanno sostenuto come tale prerogativa abbia ben più ampia portata al fine di includervi il «diritto di scegliere le possibili destinazioni del bene e di modificarne l'organizzazione produttiva, definendolo il profilo più intenso del diritto di godere». Analogo ragionamento interpretativo deve essere effettuato per il potere di godimento se non altro perché, se così non fosse, diverrebbe indistinguibile il confine tra proprietà privata, che in quanto tale è volta al perseguimento dell'interesse individuale, e proprietà pubblica, che – invece – è funzionale agli interessi di tutti (Cass., Sez. Un., 14 novembre 2011, n. 3665, per cui è imprescindibile una «individuazione dei criteri indispensabili per attribuire natura "non privata" ad un bene immobile»).

Superabile è anche lo scoglio costituzionale, emergendo dal provvedimento tre linee argomentative: 1) il singolo non può essere tenuto all'esercizio delle proprie prerogative al fine di perseguire le esigenze socio-economiche del sistema, in quanto «se le facoltà di godere e disporre della cosa risultano annullate, e non residua alcuna utilità patrimoniale per il dominus, viene meno la medesima proprietà, non potendosi riqualificare il titolare come gestore nell'interesse collettivo». 2) Un'illegittimità dell'atto dismissivo deve essere ricondotta alla violazione di norme imperative di ordine pubblico che «esprimono scelte tassative che il legislatore ha ritenuto essenziali ed irrinunciabili per gli interessi della collettività», così da escludersi il vaglio di ogni altro percorso invalidante. 3) Una compressione delle facoltà dispositive del proprietario può trovare fondamento, come chiarito dall'art. 42 Cost., solo in una previsione di legge che non esiste per il caso in oggetto.

Sgombrati gli ostacoli ad un'astratta ammissibilità della rinuncia, la Corte si è concentrata sui possibili profili di una sua criticità in concreto, ma non ne ha rinvenuti chiarendo che trattasi di atto (unilaterale e non recettizio) «la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, senza interessarsi della destinazione del bene e del suo contestuale, o successivo, eventuale acquisto da parte di altro soggetto». La Corte è netta nel precisare che è inconferente disquisire in termini di mancanza di causa o di sua illiceità, dato che – delineata nei termini di cui sopra – «la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare “trova causa” (e quindi anche la propugnata meritevolezza dell'interesse perseguito) in sé stessa e non nell'atto di un “altro contraente” cui sia destinata». La Suprema Corte reputa la rinuncia una fattispecie “autosufficiente” che non necessita, per sua natura, di un placet di legittimità causale: il passaggio è di estrema rottura rispetto al tradizionale insegnamento dottrinale che, pur avvalorando una visione indeterminata della causa nel negozio di rinuncia, mai era giunta a negarne l'individuazione ontologica [il riferimento è alle fondamentali pagine di F. Macioce, Rinuncia (diritto privato), in Enc. dir., XL, Milano, Giuffrè, 1989, 930: «dovrebbe pertanto ritenersi che la rinuncia esprime di per sé e in ragione del rigido schema dell'atto, uno scopo e un interesse meritevole di tutela … (omissis) … ma tale interesse, pur ammesso alla protezione giuridica, necessita per la sua conservazione di una giustificazione»].

A questo punto, sono rimosse le ulteriori remore e così:

• l'imprescrittibilità del diritto di proprietà, in quanto già l'art. 948, comma 3, c.c. fa salvi gli effetti dell'usucapione;
• la preclusione ex art. 833 c.c. di compiere atti emulativi, perché la rinuncia è esplicazione proprio del potere destinatorio spettante al proprietario cosicchè mai potrebbe rinvenirsi nella di lui scelta la possibilità di voler esclusivamente nuocere ai terzi;
• i profili di responsabilità verso terzi ex artt. 2051 e 2053 c.c., in quanto «in forza dell'acquisto al patrimonio dello Stato, stabilito dall'art. 827 cod. civ., quest'ultimo diviene vincolato propter rem per i soli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente restano a carico del rinunciante»;
• l'elusione fiscale da risparmio d'imposta per il rinunciante, in quanto l'art. 827 c.c. costituisce norma di chiusura a tutela della sovranità statuale che non è «temperato da verifiche caso per caso afferenti alla convenienza economica dell'acquisto statale»;
• l'impossibilità per lo Stato di impedire l'acquisto (sgradito) a proprio (s)favore, dato che tale preclusione «non si pone affatto di per sé in contrasto con i principi fondamentali della solidarietà e dell'uguaglianza economica e sociale, non consente lo svolgimento di alcuna forma di esercizio della libertà di iniziativa economica in contrasto con l'utilità sociale, né arreca un vulnus ai principi del buon andamento finanziario e della programmazione dell'attività amministrativa».

La Corte detta anche cenni sui profili operativi: a) per la trascrizione: è esclusa la natura dichiarativa, in quanto l'acquisto de quo avviene per lo Stato a titolo originario, così obliterandosi la prassi di indicare nella relativa nota anche il soggetto a favore; b) per le prescrizioni redazionali notarili tipiche dei trasferimenti immobiliari (menzioni urbanistiche; conformità catastale; rendimento energetico): né è statuita l'inapplicabilità a causa della natura originaria dell'acquisto; c) per un possibile obbligo di comunicazione al Demanio dell'avvenuta rinuncia: non vi è una esplicita presa di posizione, posto che siffatto obbligo «inerisce non al campo delle regole di validità e di efficacia della rinuncia, su cui si incentrano le questioni di diritto oggetto dei rinvii pregiudiziali e da risolvere in questa sede, giacché necessarie alla definizione dei processi a quibus, quanto a quello delle regole di comportamento, che possono essere soltanto fonte di eventuale responsabilità».

Osservazioni

La pronuncia in commento avalla una visione esclusivamente individualistica del diritto di proprietà tale da rinverdire l’impolverato brocardo del qui iure suo utitur neminem laedit: la rinuncia, ricostruita come diritto fondamentale dello statuto proprietario e scevra da condizionamenti financo di rango costituzionale, diventa così impermeabile alle altre esigenze sistemiche. Il tema causale viene espunto: assiologicamente, si rinuncia perché si può rinunciare, di modo che il negozio abdicativo deve soggiacere esclusivamente al vincolo di forma. Gli scenari immediati della pronuncia sono intuibili: il numero delle rinunce prolifererà, non essendo plausibile che la categoria notarile possa costituire argine a presidio di principi che sono evaporati. A livello prospettico, diventa fondamentale una politica di controllo del territorio e della galassia delle componenti correlate (su tutte: la crescita esponenziale delle eredità vacanti); ad ogni modo, in continuità con la pregressa posizione, l’Avvocatura dello Stato con la nota del 18 settembre 2025 ha reiterato l’invito ai Consigli Notarili di monitorare le avvenute rinunce abdicative al fine di verificarne l’avvenuta comunicazione alla competente Agenzia del Demanio.

Da ultimo si noti che è stato ventilato l’inserimento nella prossima legge di stabilità 2026 di una apposita norma volta a subordinare la validità dell’atto di rinuncia all’allegazione di (imprecisata) documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa urbanistica, ambientale e sismica: se la novella dovesse essere approvata, sarà inevitabile un ulteriore ripensamento dell’intera questione.