Enciclopedia del diritto
Guida Pratica Notarile

    Conformità catastale

    1. Conformità catastale oggettiva

    1.1. Profili generali

    L'art. 29, comma 1- bis, della l. 27 febbraio 1985, n. 52 (come introdotto dal d.l. 31 maggio 2010, n. 78) stabilisce che «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari». La norma impone, a pena di nullità, che l'atto notarile (sussistendone gli altri presupposti su cui ci si soffermerà nei paragrafi che seguono) contenga: 1) i dati di identificazione catastale dell'unità immobiliare urbana; 2) il riferimento alla planimetria depositata in Catasto; 3) la dichiarazione dell'intestatario di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria ovvero, in alternativa, l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico. Il primo obbligo di contenuto riguarda i dati di identificazione catastale, ossia sezione, foglio, particella e subalterno (ove esistente). La loro mancata indicazione costituisce autonoma causa di nullità dell'atto (Cass. n. 11507/2016). In secondo luogo, l'atto notarile deve contenere il riferimento alla planimetria catastale. Al riguardo, è dubbio cosa debba intendersi per “riferimento” e quando possa dirsi assolto l'obbligo di legge. In dottrina si è sostenuto, al riguardo, che non sia necessaria l'allegazione all'atto della planimetria depositata, essendo sufficiente riportare gli estremi della stessa. Per contro, secondo talune pronunce rese in sede disciplinare (Co.Re.Di Lazio 138/2016; Co.Re.Di. Lazio 144/2016), la legge non imporrebbe con tale riferimento una espressa menzione in capo al notaio né una dichiarazione di parte, né tanto meno l'allegazione della planimetria. Ciò che è richiesto è unicamente il riferimento alle planimetrie, il quale potrebbe dirsi integrato anche dalla dichiarazione dell'alienante sulla conformità dello stato di fatto alla planimetria depositata in catasto. Il più rilevante degli obblighi imposti dalla normativa in commento è senza dubbio la dichiarazione dell'intestatario catastale di conformità tra dati catastali e planimetria, da un lato, e stato di fatto dell'immobile, dall'altro. Una prima questione da esaminare nell'esame della disciplina in materia di conformità attiene alla individuazione della nozione di intestatario catastale. Il dato normativo consente di ritenere che l'“intestatario catastale” che deve rendere la dichiarazione di conformità sia il soggetto titolare del diritto di proprietà o del diritto reale limitato. Va segnalato, in ogni caso, che il Consiglio nazionale del notariato e l'Agenzia del territorio sono pervenuti ad una nozione più estesa di “intestatario catastale”, facendola coincidere con il soggetto “titolare del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto”. Questo perché nel sistema “bifasico” destinato a confluire nell'Anagrafe Immobiliare Integrata, è frequente il disallineamento tra Catasto e Registri immobiliari cui la normativa introdotta nel 2010 si riferisce quando richiede la verifica della c.d. conformità soggettiva. Va considerato infatti – a titolo meramente esemplificato – che la difficoltà di individuare un “intestatario” del bene immobile potrebbe aver luogo quando: a ) le parti intendano variare la titolarità del diritto reale senza però rendere opponibile ai terzi mediante la pubblicità immobiliare (legittimamente), il loro accordo risultante da scrittura privata; b ) il disallineamento tra Catasto e Conservatoria sia “irrilevante” in funzione dell'operazione negoziale che le parti intendono stipulare (vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c.; acquisto in comunione legale dei beni compiuto da uno solo dei coniugi; titolarità del bene derivante da vicenda traslativa che non doveva rendersi pubblica, scaturendo l'effetto da segnalare dalla legge e non da un negozio); c ) la mancata volturazione (e trascrizione) dipenda dalla circostanza che si è nei termini per procedere ai relativi adempimenti (es., sequenza di contratti di compravendita, divisione seguita dalla vendita); d ) il mancato aggiornamento delle banche dati derivi da ragioni di carattere sistematico, come avviene rispetto ad ipotesi di acquisti che prescindono dalla precedente titolarità (es. acquisto per usucapione non accertato giudizialmente) e nei quali appare irrilevante la pubblicità immobiliare. Se quindi gli intestatari catastali contemplati dalla norma in esame sono non solo i soggetti titolari del diritto di proprietà o dei diritti reali limitati sul bene, ma anche i “titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto”, è solo con riferimento a quella titolarità o a quel potere che dovrà indirizzarsi l'attività del notaio, volta ad accertare la sussistenza della conformità tra i dati catastali e della Conservatoria. A questi fini, dunque, dovrà essere considerata la sola situazione giuridica del soggetto che intende disporre del proprio diritto sul bene, e non anche invece le posizioni giuridiche contigue di altri soggetti – come ad esempio i titolari di altri diritti reali o di altre quote di comproprietà gravanti sullo stesso bene – che non essendo interessate (se non di riflesso) dall'atto dispositivo posto in essere, e non accusando alcuna variazione nella titolarità, non potrebbero mai rilevare ai fini dell'allineamento catastale considerato dalla norma. Conseguentemente, è sempre guardando alla sola posizione del disponente che si dovrà fare riferimento per individuare il soggetto dal quale dovrà provenire la dichiarazione sulla conformità catastale richiesta dal ripetuto comma 1- bis . Quanto al contenuto della dichiarazione, la norma in commento non richiede che la stessa debba essere resa con il rispetto di particolari formalismi, né peraltro che debba essere veritiera (l'atto in quest'ultima ipotesi è da considerarsi valido ed efficace, ferme restando le eventuali conseguenze sanzionatorie di tipo penale e tributario per il dichiarante). Questo è quanto ribadito nella circolare del CNN sul d.l. n. 78/2010 che ha chiarito come la nullità comminata consegua solo alla mancanza della dichiarazione di parte. Sicché solo qualora si dovesse constatare l'assenza della dichiarazione di conformità, l'atto sarà affetto da nullità. Se dunque ciò che rileva ai fini della nullità è la presenza o meno della dichiarazione in esame – in linea con la volontà di non creare eccessivi ostacoli alla circolazione degli immobili – deve escludersi invece che abbiano alcuna rilevanza sul piano sanzionatorio le modalità di documentazione della stessa. Ciò, sia con riferimento all'ipotesi che manchi qualunque riferimento alle previsioni di legge che hanno reso obbligatorio rendere quella dichiarazione: questa infatti non potrà che essere riconducibile al disposto di cui al comma 1- bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52 ancorché quest'ultimo riferimento sia stato omesso, sia con riferimento al fatto che la dichiarazione non sia corredata dalla precisazione che è resa “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Tale specificazione – introdotta in sede di conversione al d.l. n. 78/2010 dalla l. 30 luglio 2010, n. 122 – non è prescritta in funzione della completezza della dichiarazione, quanto invece in relazione al contenuto sostanziale della stessa o, in alternativa, dell'attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato. L'inciso, in altri termini, rileva come termine di riferimento normativo a cui devono rapportarsi la dichiarazione o l'attestazione presenti in atto, ed è stato interpretato nel senso che la normativa vigente da considerare è quella che la normativa catastale e la prassi amministrativa pongono a base dei vari obblighi di denuncia di variazione in catasto. La norma di legge considerata quindi, pur prescrivendo l'assolvimento di una certa condotta da compiersi secondo determinati canoni (la dichiarazione di conformità resa in base alle disposizioni vigenti), non richiede anche che di questa se ne faccia menzione in atto. Al contempo appare opportuno precisare che la dichiarazione di parte (o l'attestazione del tecnico) deve evidenziare la conformità allo stato di fatto sia della planimetria depositata in catasto sia dei dati catastali. La Cassazione ha chiaramente affermato, infatti, che la dichiarazione di conformità ha come termini di riferimento sia la planimetria sia i dati catastali (Cass. n. 20465/2016; Cass. n. 11507/2016; Cass. n. 8611/2014). La mancata dichiarazione di conformità di questi ultimi con lo stato di fatto determina, dunque, nullità dell'atto. In altri termini, la dichiarazione in questione deve attestare anche che i dati catastali (rilevanti ai fini della determinazione della rendita catastale) siano conformi allo stato di fatto dell'immobile. Si è posto il dubbio su come vada inteso l'inciso normativo secondo il quale la conformità deve sussistere “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. L'interpretazione preferibile è che la dichiarazione debba essere prestata alla luce della normativa catastale e della prassi amministrativa posta a base dei vari obblighi di denuncia di variazione in catasto. In particolare, il riferimento è a quegli obblighi di denuncia e variazione derivanti da interventi edilizi che nel tempo hanno alterato lo stato di fatto del bene incidendo sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe del bene ed in base ai quali deve essere presentata la denuncia di variazione. Secondo tale impostazione, condivisa dalle circolari dell'Agenzia del Territorio n. 2 e n. 3 del 2010, sono “disposizioni vigenti in materia catastale” quelle vigenti al momento in cui è avvenuto l'ultimo aggiornamento in catasto, in assenza di mutamenti che obblighino a presentare ulteriore denuncia, nonostante nel frattempo sia mutata la normativa catastale. Infatti, tra gli eventi sopravvenuti, è attribuito rilievo, ai fini catastali, alle variazioni e agli interventi edilizi (quali ampliamenti, modifiche interne, variazioni della consistenza dell'immobile relativi ad unità immobiliari esistenti, successivi cioè alla originaria redazione della planimetria) ovvero a planimetrie non raffiguranti la situazione reale del fabbricato, e non alle modifiche concernenti la normativa catastale. Non vi è, insomma, alcun obbligo dell'intestatario per effetto di un sopravvenuto mutamento della disciplina che regola meramente la presentazione ed il deposito delle planimetrie di provvedere alla presentazione di una denuncia di variazione e di conseguenza un nuovo deposito della planimetria catastale. La norma in commento consente di sostituire la dichiarazione di parte con una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Si è posto il dubbio, al riguardo, se sia ravvisabile un limite temporale di validità della suddetta attestazione di conformità e, in caso di risposta negativa, se sia necessario, laddove la dichiarazione non sia più recentissima, che gli intestatari catastali confermino l'attualità del suo contenuto. Si è ritenuto, al riguardo, che non sembrano rinvenibili specifiche disposizioni che dettino regole o forniscano criteri per stabilire se l'attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato in un momento non prossimo a quello della stipula sia di per sé inidonea ad essere utilizzata. Per se stessa l'attestazione di conformità è sempre valida, salvo che nel periodo intercorrente fra la data del suo rilascio e la stipula siano stati posti in essere interventi o attività tali da comportare l'obbligo di presentazione di variazione e/o di deposito di una nuova planimetria, circostanza della quale è a conoscenza la parte che produce l'attestazione e sulla quale ricade la relativa responsabilità; pertanto, ancorché non imposto dalla legge, sarebbe opportuno che in atto risulti da dichiarazione di parte che non sono intervenute variazioni successivamente al rilascio dell'attestazione del tecnico. Trattandosi di una attestazione che va a sostituire la dichiarazione resa dalla parte in atto e per la quale non sono richiesti particolari requisiti di forma, le alternative possibili sono quella dell'intervento in atto del tecnico che attesta la conformità o, più ragionevolmente, quella dell'allegazione dell'attestazione.

    1.2. Tipologie di beni

    L'ambito oggettivo di applicazione del comma 1- bis è definito dal legislatore mediante il riferimento alle nozioni di “fabbricati già esistenti” e di “unità immobiliari urbane”, le quali dovrebbero pertanto essere contemporaneamente considerate al fine di individuare gli immobili ricompresi nel perimetro applicativo del comma 1- bis suddetto. Al riguardo, l'Agenzia del territorio (circ. n. 2 del 9 luglio 2010) ha precisato che «l'ambito applicativo della previsione normativa è stato delineato dal legislatore attraverso l'utilizzo di due espressioni distinte, ma senza dubbio correlate tra loro: “fabbricati già esistenti” e “unità immobiliari urbane”. Il riferimento espresso a tali due categorie concettuali consente di ritenere che l'ambito di operatività della norma in parola riguardi gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano, nonché quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione». Definita, quindi, secondo la normativa catastale, l'unità immobiliare urbana come «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio» (art. 5 r.d.l. n. 652/1939), e più precisamente come unità immobiliare costituita da «una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale» (art. 2, comma 1, d.m. 2 gennaio 1998, n. 28), occorre coordinare tale concetto con l'altra tipologia – catastalmente rilevante – indicata dal comma 1- bis , quella dei fabbricati “già esistenti”. Per quest'ultima nozione è utile fare riferimento all'art. 28 r.d.l. n. 652/1939, secondo cui «i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell'art. 4, devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati». Deve trattarsi, quindi, di una costruzione abitabile o servibile all'uso cui è destinata. In base alle definizioni normative indicate, la nozione di unità immobiliare urbana appare più ampia rispetto a quella di fabbricato già esistente, comprendendo anche le aree. Dall'interpretazione della norma accolta dall'Agenzia del territorio (circ. nn. 2 e 3 citate) sembra emergere invece l'applicabilità della disposizione a tutte le unità immobiliari urbane, posto che gli immobili che l'Agenzia ritiene esclusi non rappresentano catastalmente unità immobiliari urbane (si pensi ad esempio alle aree urbane iscritte nella categoria catastale fittizia F/1, senza attribuzione di rendita, escluse dall'applicazione del comma 1- bis , perché prive di rilevanza reddituale e quindi non definibili come unità immobiliari urbane). Ciò detto in generale, è possibile concentrare l'attenzione su peculiari tipologie di beni, rispetto alle quali si è posto il problema se esse rientrino o meno nell'ambito applicativo della disciplina in commento. Quanto ai ruderi, appare opportuno sollecitare l'accatastamento nel catasto dei fabbricati come unità collabenti, perché l'attribuzione della categoria F/2 è di per sé idonea ad escludere l'applicazione del comma 1- bis . Laddove la parte non intenda procedere in tal senso è opportuno sollecitare – secondo la prudente valutazione del notaio – la dichiarazione di parte o l'attestazione di un tecnico (da allegare all'atto) in ordine alla circostanza che trattasi di rudere (non applicandosi in tal caso il comma 1- bis ), tenuto conto che, secondo le indicazioni fornite dall'Agenzia del territorio, non è obbligatoria la denuncia al catasto dei fabbricati per i fabbricati censiti al catasto terreni che abbiano perso i requisiti di ruralità ma che siano ruderi o in condizioni di inagibilità. Tale stato, precisa, però, l'Agenzia è associabile a fabbricati che presentino crolli delle strutture orizzontali e/o verticali il cui recupero prevede la totale demolizione. Non rientrano in tale casistica i fabbricati attualmente inagibili, ma recuperabili con interventi di straordinaria manutenzione o ristrutturazione, i quali possono essere dichiarati al Catasto Edilizio Urbano come “fabbricati collabenti” – senza attribuzione di rendita – fino al momento del recupero ovvero della loro demolizione. Altra questione si è posta con riferimento ai beni condominiali. L'irrilevanza ai fini reddituali porta ad escludere dalla previsione normativa di cui al comma 1- bis anche i beni comuni non censibili, in quanto privi di rendita catastale. Più precisamente si tratta dei beni comuni a più unità immobiliari, iscritti o iscrivibili in un'apposita partita speciale del catasto, per i quali non è dovuta la redazione della planimetria (es. androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali). L'esclusione dalla previsione normativa di cui al comma 1- bis può, inoltre, affermarsi in riferimento a quei beni che, seppur classificabili fra i beni comuni non censibili, non risultino di fatto iscritti in catasto. Per quanto riguarda i beni comuni censibili (ad esempio, l'alloggio del portiere), si ritiene che essi siano da escludere dal comma 1- bis pur trattandosi di unità immobiliari dotate di autonoma capacità di reddito, nel caso in cui il trasferimento “delle relative quote e diritti” avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto di compravendita (quando, a titolo esemplificativo, nella vendita di un appartamento sono ricomprese quote e diritti connessi ai beni comuni censibili). Di contro, detta dichiarazione di conformità assume rilevanza nell'ipotesi in cui l'alloggio del portiere, o altro bene comune censibile, sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini. In questa ultima ipotesi, infatti, l'unità immobiliare perde la sua funzione di bene condominiale e, pertanto, si rende necessaria anche la relativa registrazione con una specifica intestazione, in luogo della partita speciale, per tenere in debita evidenza i diritti e le quote vantati da ciascun soggetto. Rientrano nella previsione normativa in commento, non solo i fabbricati in senso stretto ma anche le aree attrezzate in quanto suscettibili di autonomia funzionale e reddituale. In tale novero sicuramente rientrano le aree attrezzate con attrezzature sportive (da censire in Catasto fabbricati come D/6 o come C/4), le aree attrezzate con impianti di risalita (da censire nella categoria D/8) le aree attrezzate a campeggio o a sosta caravan (da censire in Catasto fabbricati come E/4, se prive di attività di tipo commerciale o come D/8 in caso contrario), le aree per autoparchi (da censire in Catasto fabbricati come D/7), le aree per deposito di rottami inerti o altro (da censire in Catasto fabbricati come D/7, o come D/8 se si tratta di aree adibite a stoccaggio) e le aree scoperte appositamente attrezzate con strutture e stand amovibili per esigenze espositive, attrezzate unicamente con semplici costruzioni destinate a soddisfare le esigenze primarie, quali biglietteria, servizi igienici, accoglienza, ecc. (da censire in categoria E/4). Si è inoltre rilevato come le aree destinate a giochi o ad altri servizi sportivi, anche nel caso in cui non abbiano di per sé le caratteristiche di un'unità immobiliare urbana nel senso sopra definito, potrebbero venire in rilievo per l'applicazione del comma 1- bis dell'art. 29 citato, come aree di pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare cui ineriscono in quanto le stesse in base alla normativa catastale concorrono alla determinazione del reddito della stessa e quindi vanno adeguatamente rappresentate nella relativa planimetria. Laddove, invece, l'area sia stata interessata da opere di modesto impatto urbanistico tali comunque da non condizionarne in via definitiva la destinazione (tanto da non risultare nemmeno fisicamente evidente), essa può essere trattata, dal punto di vista della normativa urbanistica, alla stregua di un'area nuda, come tale soggetta alle disposizioni di cui all'art. 18 della legge n. 47/1985 e del succedaneo art. 30 del d.P.R. n. 380/2001. Per quanto riguarda i posti auto, si è ritenuto, anzitutto, che nel caso in cui si discuta di box, garage e posti auto coperti, si è in presenza indubbiamente di manufatti aventi i requisiti oggettivi dell'unità immobiliare urbana e del fabbricato esistente con conseguente applicazione della disciplina in commento. Invece, per quanto concerne i posti auto scoperti in proprietà esclusiva di un determinato soggetto consistenti in un'area scoperta libera e priva del compimento di una qualsiasi opera edilizia, ove partecipi della disciplina urbanistica dei fabbricati, essendo unità immobiliari urbane, non possono che essere considerati quali fabbricati, con conseguente evidente applicabilità della disciplina in esame. Diverso è il caso della cessione di un diverso bene alla quale si accompagni la cessione delle quote millesimali dei beni comuni e tra essi del detto parcheggio a raso oppure se oggetto immediato dell'atto traslativo sia la quota millesimale ed indivisa del maggior parcheggio alla quale si accompagni anche la nascita dello speciale diritto d'uso sul particolare posto auto assegnato in base alle norme indicate nel regolamento di condominio. In particolare, se l'avente causa acquista esclusivamente e direttamente una quota indivisa di un bene, qualificabile in termini di unità immobiliare urbana, unitamente ad un diritto di uso disciplinato di un singolo posto auto, regolato da uno specifico regolamento di comunione, allora le parti dovranno rispettare il dettato del comma 1- bis , in ordine alla coerenza oggettiva e soggettiva. Soluzione diversa deve essere adottata con riferimento ai posti auto realizzati nel cortile condominiale, bene comune a tutti i condomini per le rispettive quote millesimali ai sensi dell'art. 1117 c.c., ancorché un tale bene comune sia esattamente censito e classato. Si tratta evidentemente, in ogni caso, di un bene improduttivo di reddito per il singolo soggetto avente causa ed irrilevante ai fini tributari e catastali, con conseguente inapplicabilità della relativa disciplina. La medesima conclusione deve essere accolta secondo l'impostazione condivisa sia per il posto auto di proprietà condominiale (realizzato ai sensi dell'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 – c.d. legge ponte), che sia in uso promiscuo di tutti i condomini o che sia in uso esclusivo ai singoli condomini a titolo qualificabile come “diritto di utilizzo esclusivo di natura obbligatoria”. Qualora, invece, l'uso esclusivo, sia esso costituito a favore di un condomino o sia esso costituito a favore di un soggetto estraneo al condominio, possa essere in fatto qualificato in concreto quale diritto reale (servitù o diritto di uso, ai sensi dell'art. 1021 c.c. e solo in tali casi), ne deriverebbe l'applicazione della disciplina di cui al comma 1- bis , in sede di costituzione della servitù (nella misura in cui essa sia appunto applicabile), ma non in sede di circolazione dei beni che ne sono gravati. Si è posta anche la questione dell'applicabilità della disciplina sulla conformità catastale al fabbricato in corso di ristrutturazione (non accatastato nel gruppo “F” e quindi ancora iscritto in una categoria catastale con attribuzione di rendita). Nel caso di lavori che importino mutamenti dello stato o della consistenza del bene – cosicché durante la fase di esecuzione degli stessi l'unità immobiliare non sia più identificabile con quella originaria – la disciplina catastale prevede l'obbligo di presentazione della denuncia di variazione, con l'aggiornamento della planimetria, solo al termine dei lavori stessi (art. 34- quinquies , comma 2, lett. b ), d.l. n. 4/2006, conv. in l. n. 80/2006). In altri termini, la disciplina catastale considera “irrilevanti” i mutamenti intervenuti sullo stato e sulla consistenza del fabbricato finché è in corso la fase della ristrutturazione. Non sarebbe allora coerente con tale disciplina ritenere applicabili comunque le previsioni di cui al comma 1- bis richiedendo una dichiarazione di conformità della planimetria e dei dati catastali (non ancora aggiornabili) rispetto ad uno stato di fatto del bene legittimamente in mutazione. La fase della ristrutturazione incide peraltro anche, transitoriamente, sulla capacità di produzione del reddito dell'immobile, considerato che ai sensi dell'art. 36, comma 3, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, «non si considerano, altresì, produttive di reddito le unità immobiliari per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale l'unità immobiliare non è comunque utilizzata». Nel caso, dunque, di atti aventi ad oggetto fabbricati assunti come in corso di ristrutturazione e ancora iscritti in una categoria catastale con attribuzione di rendita, laddove sull'immobile siano in corso i lavori sopraindicati – con la conseguenza che l'unità immobiliare non sia più identificabile con quella originaria – il comma 1- bis non risulta applicabile a condizione che emerga per tabulas la circostanza del rilascio del titolo abilitativo edilizio, il fatto che questo non sia ancora scaduto, nonché l'inizio dei lavori di ristrutturazione, se del caso sollecitando l'attestazione di un tecnico in ordine alla circostanza che il fabbricato sia ancora in fase di ristrutturazione. Nel caso, invece, in cui il permesso di costruire sia scaduto e conseguentemente i lavori siano stati interrotti, venendo meno la prospettiva dinamica dovuta al mutamento continuo dello stato dei luoghi, sembra più corretto procedersi all'accatastamento dell'immobile in una categoria fittizia senza attribuzione di rendita. Non appare possibile infatti una dichiarazione di conformità riferita al precedente stato dei luoghi ormai mutato.

    1.3. Tipologie di negozi giuridici

    So no soggetti alla disciplina in esame sulla conformità catastale «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti» . Sotto il profilo formale, il riferimento è alla forma dell'atto pubblico e alla scrittura privata con sottoscrizione autenticata, con esclusione quindi degli atti risultanti da scrittura privata tout court, di per sé idonei al trasferimento o alla costituzione del diritto reale ma non suscettibili di pubblicità nei registri immobiliari. La disposizione in commento non trova altresì applicazione agli atti mortis causa ed ai trasferimenti derivanti da sentenza. Sotto il profilo sostanziale, vengono in rilievo i negozi giuridici aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali (es. vendita, permuta, divisione, ecc.). Vi rientrano anche i contratti aventi ad oggetto la multiproprietà. Deve essere rispettata la disciplina de qua per la multiproprietà immobiliare sia nel caso in cui il multiproprietario acquisti una quota di una specifica unità immobiliare temporalmente definita, facente parte di un maggior complesso condominiale, con attribuzione del diritto di goderne e fruirne in un particolare periodo dell'anno e della quota millesimale delle parti comuni dell'edificio, sia nel caso in cui il multiproprietario acquisti una quota indivisa di comproprietà dell'intero complesso condominiale, unitamente ai servizi comuni in proporzione ai millesimi e con il diritto di godere specificamente di una determinata porzione esattamente individuata che del maggior fabbricato è parte per un certo periodo di tempo. Deve essere, invece, esclusa dall'applicazione della disciplina certamente la multiproprietà societaria, qualsiasi forma essa assuma al pari delle forme di multigodimento turnario per le quali si applicherà invece in ogni caso il comma 15 dell'art. 19 del d.l. 31 maggio 2010, n. 78. Per quanto concerne la multiproprietà alberghiera è stato ricordato che tale fattispecie partecipa, in assenza di precisi canoni discretivi di fonte normativa, delle caratteristiche distintive della multiproprietà societaria e immobiliare, talché spesso nei contratti di multiproprietà di tipo alberghiero non si ravvisano neppure elementi sufficienti ad individuare l'unità immobiliare sulla quale insiste il diritto; ebbene, solo laddove il diritto del turnista consista in una precisa frazione millesimale sul maggior bene immobile, nonostante magari difetti il collegamento con una specifica e singola unità (che verrà scelta di volta in volta dall'imprenditore ed a lui assegnata), non viene meno il carattere reale della fattispecie e con esso l'obbligo del rispetto delle norme in esame in materia di coerenza catastale. Non assume rilievo la causa del contratto traslativo, essendo da ricomprendere nell'alveo di applicazione della norma tanto i contratti a titolo oneroso, quanto quelli a titolo gratuito. In particolare, vi rientra senza dubbio anche la donazione. Con riferimento al cd. assegno in conto futura divisione (ossia all'assegnazione a favore di uno o più comunisti di beni oggetto di comunione, con l'intesa che il valore di quanto assegnato sarà imputato alla quota di diritto dell'assegnatario al momento della futura divisione) si è ritenuto che la disciplina sulla conformità catastale trovi applicazione solo con riferimento al bene immobile oggetto di assegnazione in conto, poiché solo questo è interessato dal relativo effetto traslativo. È dubbio se la norma in questione si applichi alla rinunzia abdicativa. La lettera della legge, a ben vedere, fa riferimento solo agli atti di scioglimento della comunione di diritti reali. Non menziona, invece, gli atti estintivi. Ciononostante, è diffusa in dottrina l'idea di estendere analogicamente, almeno per ragioni tuzioristiche, le medesime conclusioni cui si giunge in tema di menzioni urbanistiche, che si ritengono dovute per gli atti abdicativi argomentando a contrario dall'esclusione dal perimetro della norma degli atti costitutivi, modificativi ed “estintivi” di diritti reali di garanzia e di servitù. Ci si è chiesti se la disciplina in commento si applichi anche agli accordi di separazione tra coniugi omologati dal giudice. La Cassazione ha affermato che gli accordi di separazione «in quanto inseriti nel verbale d'udienza (redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato), assumono forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell'art. 2699 c.c., e, ove implichino il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituiscono, dopo l'omologazione che li rende efficaci, titolo per la trascrizione a norma dell'art. 2657 c.c., senza che la validità di trasferimenti siffatti sia esclusa dal fatto che i relativi beni ricadono nella comunione legale tra coniugi» (Cass. 4306/1997). Secondo i giudici di legittimità, il verbale processuale ha natura di atto pubblico ex art. 2699 c.c. perché il cancelliere, al quale si attribuisce la paternità del verbale, è pubblico ufficiale autorizzato, nell'ambito delle funzioni attribuitegli dal codice di rito, a conferirgli pubblica fede. L'atto traslativo contenuto nel verbale è efficace dopo l'emanazione del provvedimento giudiziale. Il titolo per l'effettuazione della trascrizione è costituito dal verbale, posto che l'atto che determina il trasferimento dei diritti in oggetto non è riconducibile alla determinazione del giudice (che, in sede di omologazione, esplica una funzione di mero controllo), ma alla volontà delle parti, documentata appunto, nel verbale redatto dal cancelliere. In altri termini, oggetto della trascrizione non è il provvedimento; il verbale è trascrivibile anche prima dell'emanazione del decreto di omologazione o della sentenza di divorzio, i quali condizionano soltanto l'efficacia dell'accordo traslativo ai sensi degli artt. 2659, ult. comma, e 2668, comma 3, c.c., ma non costituiscono il momento in cui si perfeziona la forma pubblica del verbale. L'effetto traslativo, dunque, deriva dal consenso espresso dalle parti ( id est : i coniugi) e non dall'omologa. Ciò conduce ad affermare che questi accordi soltanto perché contenuti in un atto pubblico qual è il verbale omologato, rientrano nell'ambito applicativo dell'art. 29, comma 1- bis l. n. 52/1985. In altri termini, il verbale di separazione omologato che contenga trasferimenti immobiliari tra coniugi dovrà rispettare, a pena di nullità, la norma da ultimo menzionata mediante l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Una particolare questione si pone con riferimento al verbale di conciliazione redatto dal Giudice di Pace. Nel procedimento dinanzi al Giudice di Pace, il verbale di conciliazione assume natura diversa a seconda della sede e della circostanza in cui viene emesso. Nel caso di verbale redatto in sede contenziosa, ai sensi del terzo comma dell'art. 185 c.p.c., «quando le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della convenzione conclusa. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo». L'art. 322 c.p.c., al comma secondo, dispone poi che «il processo verbale di conciliazione in sede non contenziosa costituisce titolo esecutivo a norma dell'art. 185, ultimo comma se la controversia rientra nella competenza del giudice di pace». Qualora il verbale di conciliazione costituisca l'epilogo di una vicenda sviluppatasi in sede contenziosa, quindi, esso sarà qualificabile quale titolo esecutivo, nonché quale atto pubblico essendo ricevuto da un pubblico ufficiale nell'esercizio delle sue funzioni. Al contrario, nel caso in cui il Giudice di Pace si sia pronunciato su questioni esorbitanti la sua competenza, il verbale di conciliazione avrà natura di scrittura privata. Si badi, non di mera scrittura privata, ma di scrittura riconosciuta in giudizio ( ex art. 322, comma terzo c.p.c.). Conseguenza di tale caratterizzazione è l'esclusione dell'utilizzazione di tale verbale per manifestazioni negoziali bisognevoli della forma pubblica. Nell'ipotesi in cui il verbale di conciliazione sia redatto in sede contenziosa e costituisca, in quanto atto pubblico, valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2657 c.c., al fine di poter procedere alle formalità pubblicitarie, è altresì necessario che l'accordo contenuto nel verbale rientri in una delle tipologie di cui agli artt. 2643 ss. c.c.; è cioè richiesto che tale accordo abbia ad oggetto la costituzione, il trasferimento o la modificazione di un diritto reale su un bene immobile. Dal punto di vista del contenuto, il verbale di conciliazione si sostanzia in un accordo tra privati, ed è idoneo a produrre tanto effetti sostanziali (consistenti nella composizione della controversia), quanto effetti processuali (consistenti nella cessazione del processo). Quindi, da questo punto di vista, tale verbale rappresenta una determinazione delle parti, con conseguente riconoscimento della sua natura negoziale. Anche la giurisprudenza ne ha più volte ribadito la natura negoziale, affermando che «il verbale di conciliazione giudiziale, per quanto redatto con l'intervento del giudice a definizione di una controversia pendente, ha natura negoziale, in quanto la conciliazione è frutto dell'incontro della volontà delle parti» (Cass. n. 2415/1971). Chiarita la caratterizzazione del verbale come atto negoziale, nel caso in cui abbia ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su beni immobili, esso dovrà contenere le menzioni di cui al secondo comma dell'art. 40, l. 28 febbraio 1985 n. 47. Per lo stesso motivo, dovranno essere inserite le menzioni di cui all'art. 29, comma 1- bis , in tema di conformità catastale. Nel caso in cui, invece, il verbale di conciliazione assuma valore di scrittura privata riconosciuta in giudizio (se redatto in sede non contenziosa quando la controversia non rientri nella competenza del Giudice di Pace), esso, non avendo valore di scrittura privata autenticata o accertata in giudizio e non rientrando tra le categorie di cui all'art. 2657 c.c. ai fini della trascrivibilità, non potrà essere trascritto né considerarsi opponibile ai terzi, ma spiegherà i suoi effetti esclusivamente tra le parti (ove non affetto da nullità secondo la disciplina urbanistica). Per potersi procedere alla trascrizione, sarà quindi necessaria la redazione di un atto pubblico che ripeta il contenuto, già negoziale, del verbale di conciliazione, completando la volontà delle parti, ivi espressa, con le menzioni richieste a pena di nullità per la validità delle scritture private autenticate e degli atti pubblici. Con riferimento alla vendita fallimentare si è ritenuto opportuno che il curatore verifichi sempre, in occasione della stima del bene (e analogamente a quanto già ritenuto in sede esecutiva) la conformità dei dati e delle planimetrie depositate in catasto rispetto allo stato di fatto, per una corretta determinazione del prezzo e nell'ottica di una completa informazione agli interessati delle condizioni di acquisto. Nel caso in cui siano riscontrate difformità tra stato di fatto e dati identificativi o planimetrie catastali, l'ufficio esecutivo dovrebbe prendere la propria posizione in merito, procedendo a regolarizzare la situazione catastale (se intenda aderire alla prima tesi e lo ritenga possibile) o a dare avvertenza delle difformità sia in perizia che nelle condizioni di vendita e autorizzandola. È questo il momento in cui il curatore potrebbe optare per una vendita nelle forme processuali della vendita forzata ex art. 107, comma 2, l. fall., ad evitare qualsiasi difficoltà. Laddove, invece, la procedura si sia comunque svolta in assenza delle informazioni richieste dalla disciplina e, ad aggiudicazione definita, si sia pervenuti ad incaricare un notaio della stipula dell'atto traslativo finale della vendita, il notaio incaricato dell'atto dovrebbe opportunamente segnalare, comunque, la questione al curatore affinché l'ufficio esecutivo prenda esplicita posizione in merito all'applicabilità o meno del comma 1- bis alla vendita fallimentare e in merito alle eventuali conseguenze (sul piano delle garanzie spettanti all'acquirente) di una difformità catastale. Le indicazioni che l'ufficio fallimentare vorrà fornire renderanno edotto l'acquirente (che non lo sia già stato) della situazione catastale del bene e, al contempo, renderanno palese una difficoltà interpretativa della norma idonea ad escludere in ogni caso l'applicazione dell'art. 28 l. notarile alla vendita stipulata da notaio.

    2. Conformità catastale soggettiva

    L'art. 29, comma 1- bis , ultima parte, l. 52/1985 stabilisce che «Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

    L'ambito applicativo oggettivo delle due parti normative del comma 1- bis è comune, atteso che nella seconda questo è definito mediante un rinvio agli atti di cui alla prima parte. Più complessa appare l'individuazione dell'ambito applicativo soggettivo. Si è ritenuto, al riguardo, che anche quest'ultimo sia comune e che, quindi, il riferimento all'“intestatario” che deve rendere la dichiarazione di conformità debba essere letto alla luce della finalità perseguita dalla seconda parte della norma, ossia la realizzazione “prima della stipula” di un allineamento soggettivo, nei limiti appresso precisati, fra il catasto e i registri immobiliari (dai quali deve risultare il proprietario o il titolare dei diritti reali sul bene immobile). Tale lettura consente di ritenere che l'“intestatario” che deve rendere la dichiarazione di conformità sia colui che può disporre del diritto sul bene. A tal fine, però, è necessario intendere gli “intestatari” non solo come i soggetti che formalmente già risultino tali dai registri (catastali ed immobiliari) ma anche come coloro che tali dovrebbero risultare per effetto dell'allineamento soggettivo.

    La seconda parte del comma 1- bis stabilisce che il notaio dovrà, «prima della stipula», individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. La norma fissa un obbligo di comportamento in capo al notaio, ma al precetto non è ricollegata la sanzione della nullità, come è invece per la prima parte. Non è detto, inoltre, quale debba essere il comportamento del notaio nel caso in cui tale accertamento sulla conformità abbia esito negativo. Pur essendo ipotizzabili diverse possibili letture del disposto dell'ultima parte del comma 1- bis dell'art. 29, deve escludersi che la norma esaurisca la sua portata nel momento in cui il notaio completi l'accertamento e la verifica, restandone indifferente l'esito, perché così opinando, si svaluterebbe completamente la finalità della norma rendendola inutile: “l'individuazione degli intestatari catastali e la verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” non può restare fine a se stessa, ma deve essere funzionale all'attuazione del tendenziale allineamento soggettivo tra catasto e conservatoria rispetto al dante causa.

    Sono state tuttavia individuate alcune ipotesi “fisiologiche” di mancato allineamento soggettivo:

    a ) la mancata volturazione (e trascrizione) può dipendere dalla circostanza che si è nei termini per procedere ai relativi adempimenti (es., sequenza di contratti di compravendita, divisione seguita dalla vendita).

    b ) In altri casi, il mancato aggiornamento delle banche dati può derivare da ragioni di carattere sistematico come avviene per le ipotesi di acquisti per i quali è irrilevante la pubblicità immobiliare e che prescindono dalla precedente titolarità (es. acquisto per usucapione non accertato giudizialmente; o, ancora, il caso del titolo di provenienza del disponente irreperibile o di ardua reperibilità perché risalente nel tempo). Poiché per tali vicende, caratterizzate dal fatto che la titolarità del diritto e la legittimazione a disporre si collegano ad un acquisto a titolo originario o, comunque, ad un titolo di provenienza irreperibile o di difficile reperibilità, la pubblicità immobiliare – intesa come meccanismo destinato a risolvere i conflitti tra più aventi causa da un medesimo autore – non giocherà alcun ruolo e quindi la finalità dell'aggiornamento soggettivo non potrà essere realizzata nei termini previsti dalla norma rispetto al disponente.

    c ) La “non conformità” dell'intestazione catastale rispetto a quella risultante dai registri immobiliari è irrilevante, agli effetti della norma in commento, qualora si ricolleghi al funzionamento stesso degli istituti codicistici (si pensi, ad esempio, alla vendita di cosa altrui prevista dall'art. 1478 c.c.; agli acquisti compiuti da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale estesi per legge a favore dell'altro coniuge), ad ipotesi in cui la vicenda che ha determinato la variazione non doveva rendersi pubblica, derivando l'effetto da segnalare dalla legge e non da un negozio (si pensi, ad esempio, alle vicende legate alla soppressione di un ente e contestuale trasformazione in altro ente che diventi titolare per legge del patrimonio dell'ente soppresso), o ancora ad ipotesi in cui il mancato aggiornamento della conservatoria dipende dalla circostanza che l'atto stipulato non è stato, o non poteva essere, trascritto ma solo volturato in catasto (è il caso, ad esempio, di alcuni atti societari, quali la trasformazione, la fusione, la scissione o il mutamento della denominazione).

    d ) Non è ravvisabile, infine, una “non conformità” rilevante agli effetti del comma 1- bis qualora il nominativo dell'intestatario catastale non corrisponda esattamente al nominativo riportato nei registri immobiliari per un errore nell'indicazione dei dati, purché sia inequivocabile l'individuazione del soggetto. Con riferimento a queste ipotesi di non conformità tra i due registri, il notaio non può evidentemente allineare l'intestazione catastale a quella risultante nei registri immobiliari, ma è opportuno che faccia risultare dall'atto le ragioni del mancato allineamento.

    Qualora peraltro la fattispecie acquisitiva non sia suscettibile di trascrizione ma solo di volturazione catastale, e quest'ultima risulti mancante, il notaio “prima della stipula dell'atto” dovrà egli stesso provvedervi sulla base del titolo di provenienza rinvenuto.

    3. Sanzioni

    La violazione dei precetti, contenuti nell'art. 29, comma 1- bis relativi alla conformità catastale oggettiva (come esaminati nei precedenti paragrafi) determina la nullità dell'atto.

    Come si è visto, non è prevista invece una sanzione in ordine alla eventuale violazione della conformità catastale soggettiva.

    Sempre in tema di conformità cd. oggettiva, la dottrina si è chiesta se un'eventuale dichiarazione di conformità non veritiera determini l'invalidità dell'atto, al pari dell'assenza della dichiarazione stessa. Da un punto di vista letterale la disposizione normativa in esame richiede che l'atto notarile “contenga” dei riferimenti documentali (gli estremi catastali dell'immobile ed il riferimento alla planimetria depositata in catasto) e la dichiarazione di conformità resa dall'intestatario.

    La norma, in altri termini, vede come destinatario il notaio solo sul piano formale: sotto tale profilo l'atto è nullo se non contiene (oltre al riferimento alla planimetria e agli estremi catastali) la dichiarazione di conformità proveniente dall'intestatario, il cui contenuto non è certamente sindacabile e verificabile da parte del pubblico ufficiale, salvo il limite della palese non conformità della rappresentazione dell'immobile in planimetria rispetto alla descrizione dello stesso in atto, stante l'evidente contraddittorietà della dichiarazione di conformità resa in tale ipotesi. È bene evidenziare come ritenere – al di fuori dell'ipotesi da ultimo menzionata – la mendacità della dichiarazione sanzionabile con la nullità dell'atto comporterebbe, nella sostanza, la non commerciabilità delle unità immobiliari urbane, il cui stato di fatto sia difforme dai dati catastali e dalla planimetria depositata in catasto, conseguenza che non risulta dal sistema complessivo delle norme che disciplinano il catasto.

    Ne deriva che, qualora il legislatore avesse voluto, con la norma in commento, soddisfare l'interesse ad assicurare direttamente la conformità dello stato di fatto degli immobili alle risultanze catastali, avrebbe dovuto manifestarlo esplicitamente, non essendo lo stesso desumibile attraverso un'interpretazione sistematica. Sembra invece che la norma in esame abbia la funzione di porre a carico di chi intende disporre dell'immobile l'onere di rendere, sotto la propria responsabilità, una dichiarazione che, unitamente alle indicazioni relative alla planimetria depositata e ai dati catastali, consenta il relativo controllo da parte di chi ne abbia l'interesse (la controparte e/o l'Amministrazione finanziaria).

    Appare, peraltro, opportuno sottolineare anche alla controparte l'importanza di una verifica della conformità dello stato di fatto alle risultanze planimetriche, potendone derivare, in caso di difformità, conseguenze sia sul piano della determinazione della rendita catastale sia in relazione al successivo accertamento da parte dell'Amministrazione finanziaria, e conseguentemente, all'esito di detta verifica, una conferma da parte dell'acquirente in termini di accettazione delle dichiarazioni rese dall'intestatario disponente.

    La nullità prevista dall'art. 29, comma 1- bis ha quindi, secondo la dottrina, natura puramente documentale e non sostanziale. Nello stesso senso si è espressa una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. n. 11507/2016). Una eventuale erroneità o falsità della dichiarazione del disponente non assume rilievo sotto il profilo della validità dell'atto.

    Ciò detto, appare evidente che una correzione, integrazione, precisazione di tale dichiarazione non è assolutamente necessaria per garantire la successiva circolazione del bene, essendo valido il titolo di acquisto.

    Diverso è il problema relativo alle conseguenze (diverse dalla nullità) dell'eventuale dichiarazione erronea o falsa.

    Oltre ai profili di responsabilità civile verso il compratore, laddove ne ricorrano i presupposti, una dichiarazione di tal fatta potrebbe assumere rilevanza penale, con riferimento al reato di cui all'art. 483 c.p. La questione è discussa. Vi è infatti un contrasto giurisprudenziale sulla integrazione nel caso in esame degli estremi del reato suddetto. Secondo alcune pronunce, lo stesso non sarebbe integrato non essendo la dichiarazione resa sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio e non facendo di regola l'atto pubblico prova della veridicità delle dichiarazioni delle parti (Cass., Sez. Un., n. 28/1999). In senso contrario, altre sentenze hanno ravvisato l'esistenza di un obbligo del privato di dire la verità, in relazione all'interesse pubblico sotteso alle norme in questione, e la cui violazione integrerebbe il reato di falsità ideologica del privato in atto pubblico (Cass. n. 35999/2008). Nessuna responsabilità sarebbe invece ascrivibile al notaio che si limiti a ricevere la dichiarazione, non avendo egli l'obbligo di verificare la veridicità di quanto dichiarato dalla parte.

    4. Atto di conferma

    L'art. 29 della l. n. 52/1985, nella sua formulazione vigente fino al 24 giugno 2017, non prevedeva alcuna forma di sanabilità della nullità dell'atto notarile privo delle menzioni e dichiarazioni prescritte in tema di conformità catastale oggettiva.

    Fino a tale data, pertanto, a fronte di un atto nullo per le ragioni di cui sopra era unicamente possibile procedere alla rinnovazione dell'atto, salvi gli effetti della pubblicità sanante ex art. 2652 c.c.

    L'art. 8, comma 1- bis del d.l. 24 aprile 2017, n. 50, inserito in sede di conversione dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, ha novellato l'art. 29 della l. 27 febbraio 1985, n. 52, introducendo il comma 1- ter , il quale stabilisce che «Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23».

    Il legislatore menziona tra le causa di nullità suscettibili di sanatoria il mancato riferimento alle planimetrie depositate e la mancanza della dichiarazione di parte (o attestazione del tecnico) in ordine alla conformità catastale.

    Non è considerata, invece, l'ipotesi dell'atto privo dei dati di identificazione catastale, anch'esso elemento richiesto a pena di nullità.

    Un'interpretazione letterale della disposizione in commento porterebbe ad escludere in tale caso la possibilità di conferma dell'atto nullo. In tal senso potrebbe deporre anche l'eccezionalità di una norma che ammette la sanatoria di un atto nullo.

    Sembra tuttavia trattarsi di una svista del legislatore che nell'enucleare le cause di nullità ha dimenticato quella forse più estrema, ma per questo più inverosimile. Sarebbe non logico pensare che si sia voluto consentire la sanatoria dell'atto solo nelle ipotesi espressamente considerate e che quindi il mancato riferimento all'assenza dei dati di identificazione catastale sia frutto di una scelta puntuale di politica legislativa. Si tratta, molto verosimilmente, si uno di quei casi in cui il legislatore minus dixit quam voluit . Per via di un'interpretazione teleologicamente orientata, che tenga conto del fatto che scopo della norma è quello di consentire (a certe condizioni) di confermare l'atto nullo per difetto delle menzioni in tema di conformità catastale, evitando i gravi problemi che possono derivarne per la sicurezza dei traffici giuridici, potrebbe quindi ammettersi la conferma anche nel caso de quo . Ciò ovviamente sul presupposto che i dati in questione non riportati in atto esistessero alla data dello stesso.

    La conferma dell'atto è possibile solo qualora la mancanza di riferimento alle planimetrie, la mancanza della dichiarazione di conformità o dell'attestazione del tecnico (e, per quanto sopra detto, la mancanza dei dati di identificazione catastale) non siano dipese “dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto”.

    Come nella fattispecie parallela della conferma per difetto delle menzioni urbanistiche relative ai fabbricati (art. 40 l. n. 47/1985 e art. 46 d.P.R. n. 380/2001), la nullità non è sanabile tout court , ma occorre che si tratti di un difetto meramente formale del titolo e non di una mancanza sostanziale di conformità.

    L'atto nullo è dunque confermabile solo se, pur mancando il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, esse comunque esistessero e fossero effettivamente depositate alla data dell'atto. L'atto nullo è inoltre confermabile laddove, pur mancando la dichiarazione di conformità o l'attestazione del tecnico, vi fosse alla data dell'atto la conformità allo stato di fatto. L'atto nullo è confermabile, infine, ove privo dei dati di identificazione catastale solo qualora tali dati comunque esistessero alla data dell'atto (e quindi il bene fosse stato effettivamente denunciato in catasto).

    Tra i presupposti della conferma il legislatore ha fatto riferimento unicamente alla inesistenza delle planimetrie e alla loro difformità dallo stato di fatto. Nulla è detto, invece, con riguardo alla inesistenza dei dati catastali o alla loro difformità allo stato di fatto, dovendo anche in questo caso procedersi per via interpretativa.

    Se i dati catastali e le planimetrie costituiscono i termini di riferimento della dichiarazione di conformità allo stato di fatto nel suo momento fisiologico, ciò non può non valere anche in caso di conferma (e quindi nel caso patologico).

    Sarebbe del resto irragionevole escludere la conferma nel caso di difformità sostanziale della planimetria ed ammetterla in caso di difformità sostanziale dei dati catastali, in quanto entrambi i dati assumono rilevanza ai fini del corretto censimento del bene e quindi nell'ottica antielusiva della disciplina in esame.

    La conferma appare dunque possibile solo se, alla data dell'atto, vi fosse la conformità sostanziale e delle planimetrie e dei dati catastali allo stato di fatto, non già unicamente delle prime.

    Sotto il profilo formale, l'atto di conferma deve avere la stessa forma dell'atto nullo da confermare. Come si è evidenziato in dottrina, non rileva la forma astrattamente idonea per la validità e trascrivibilità del titolo, ma quella concretamente utilizzata dalle parti. In sostanza, se l'atto nullo aveva la forma dell'atto pubblico non potrà essere confermato con una scrittura privata autenticata. Non sembra invece da escludere il contrario. Se l'atto nullo era una scrittura privata autenticata appare possibile una conferma per atto pubblico, in quanto forma “sovraordinata”. La funzione delle norme che impongono un requisito di forma è infatti normalmente quello di assicurare il rispetto di una forma minima, senza escludere la possibilità di ricorrere ad una forma “maggiore” che dia più forti garanzie per l'ordinamento.

    L'atto di conferma può essere stipulato anche da una sola delle parti dell'atto originario.

    In caso di parte plurisoggettiva occorrerà l'intervento di tutti i soggetti che la compongono.

    La norma non menziona gli eredi o aventi causa di una delle parti originarie, a differenza di quanto accada in tema di conferma urbanistica.

    Pur nel silenzio del legislatore, sembra comunque sostenibile che l'atto in esame possa essere stipulato anche da questi ultimi. Gli eredi subentrano, infatti, nell' universum ius defuncti , e quindi nella generalità dei rapporti anche contrattuali facenti capo al de cuius .

    Può ritenersi che anche l'avente causa di una delle parti originarie sia legittimato alla conferma in quanto ormai riferibile alla sua sfera giuridica la situazione giuridica sostanziale e la diponibilità di fatto del bene.

    L'atto di conferma deve riportare “gli elementi omessi”. Esso, dunque, deve contenere il riferimento alla planimetria depositata laddove mancante nell'atto originario, ovvero la dichiarazione di conformità o l'attestazione del tecnico. Ritenendo confermabile anche l'atto nullo per mancanza dei dati di identificazione catastale, dovranno ovviamente essere riportati anche questi ultimi.

    Nulla è detto sul riferimento temporale della planimetria o della dichiarazione/attestazione di conformità. Ragionevolmente, considerando che il legislatore ha richiesto il requisito della conformità sostanziale alla data dell'atto, ciò che rileva è il riferimento alla planimetria depositata alla data dell'atto o la dichiarazione di conformità (o attestazione) alla data dell'atto invalido.

    Il legislatore nel disciplinare la conferma in tema di conformità catastale non si è occupato della sua pubblicità nei registri immobiliari. Altrettanto era accaduto con la conferma urbanistica.

    Sul punto, si è ritenuto che l'atto di conferma (in ambito urbanistico) debba essere pubblicizzato nell'ottica di una tutela dei diritti dei terzi e precisamente che debba essere trascritto, in quanto solo dalla trascrizione della conferma può prodursi l'effetto di opponibilità di cui all'art. 2644 c.c.

    Con riferimento alla conferma in tema di conformità catastale, secondo parte della dottrina l'atto sarebbe soggetto ad annotazione e non a trascrizione, in quanto formalità maggiormente idonea al fine di rendere legalmente conoscibile ai terzi (con effetto di pubblicità notizia) l'avvenuta «sanatoria» della nullità documentale (qual è quella in esame).

    Secondo altra dottrina, invece, l'atto sarebbe soggetto a trascrizione, in quanto formalità più idonea a garantire la tutela dei terzi, i quali solo dalla pubblicità dell'atto di conferma si trovano di fronte ad un titolo per loro pregiudizievole in quanto opponibile.

    Ci si è chiesti se sia confermabile un atto nullo stipulato prima dell'introduzione del comma 1- ter , in mancanza di una disciplina di diritto intertemporale.

    Si è affermato in dottrina al riguardo che, in assenza di un accertamento giudiziale della nullità, non vi sarebbero ragioni per escludere la possibilità di conferma. Secondo tale impostazione non vi sarebbe anzi neanche un problema di tutela dei terzi, in quanto la trascrizione dell'atto nullo sarebbe comunque in questo caso idonea a produrre effetti di opponibilità.

    Probabilmente la conclusione sulla ammissibilità della conferma per gli atti stipulati prima dell'entrata in vigore della norma in commento non muta anche laddove si ritenesse che la trascrizione invalida non sia idonea a produrre effetti di opponibilità, i quali dovrebbero decorrere ex nunc dal momento della pubblicità dell'atto di conferma. In tal caso, infatti, la conferma sarebbe pur sempre possibile salvi però i diritti eventualmente acquistati dai terzi in base ad un atto trascritto o iscritto prima della trascrizione della conferma.

    Merita un'ultima considerazione il profilo della responsabilità del notaio.

    Prima dell'introduzione della possibilità di confermare l'atto nullo in questione, l'orientamento dalla Suprema Corte era nel senso di ritenere violato l'art. 28 l. not. laddove il notaio avesse ricevuto un atto nullo per violazione dell'art. 29, comma 1- bis della l. 52/1985, in quanto nullità assoluta e insanabile, nonché inequivoca (Cass. n. 20465/2016).

    A fronte della novella del 2017, la nullità in parola è divenuta sanabile mediante la conferma (ricorrendone i presupposti sopra visti). Appare quindi ragionevole, al fine di evitare una irragionevole disparità di trattamento, estendere interpretativamente lo stesso principio che vale in materia urbanistica dove l'art. 47 TUE ricollega espressamente la violazione dell'art. 28 l. not. al ricevimento di atti nulli non confermabili.

    Sul punto, peraltro, deve segnalarsi un contrasto negli orientamenti della giurisprudenza di legittimità.

    In una prima pronuncia i giudici hanno affermato che nell'ipotesi di atto nullo perché carente della dichiarazione sulla conformità catastale, la circostanza che la norma violata contenga la possibilità della sanatoria dell'atto e che la conferma sia poi effettivamente intervenuta, determina il recupero dell'atto nullo e il venir meno ex post della responsabilità disciplinare del notaio. Aggiungendo la S.C. che «affinché, però, tale responsabilità venga meno occorre che, già nel procedimento disciplinare o comunque davanti al giudice, il notaio dia prova che sia stato posto in essere l'atto di conferma» (Cass. n. 29894/2018). Quest'ultima affermazione porta a ritenere che potendo “comunque” intervenire la conferma dell'atto nullo anche “davanti al giudice”, il momento ultimo per procedere alla sanatoria dell'atto sia quello che precede il definitivo accertamento della violazione, e quindi in ogni stato e grado del procedimento, fino a quando non sia intervenuto un provvedimento non più reclamabile che abbia accertato la responsabilità del notaio (provvedimento definitivo della Co.re.Di. o del giudice di uno dei gradi successivi).

    In una successiva pronuncia la Corte di Cassazione ha invece sancito che la regolarità della condotta del notaio, a fini disciplinari, deve essere valutata al momento della stipula dell'atto, in quanto il divieto imposto al notaio dall'art. 28 della l. not. di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge, è violato nel momento stesso della redazione dell'atto rogato dal professionista, segnando la ricezione dell'atto il momento di consumazione istantanea dell'illecito. E ciò vale anche laddove la formulazione della norma contempli la possibilità di una conferma o di una conservazione della validità dell'atto, restando fermo il giudizio di disvalore dell'ordinamento nei confronti dell'atto al momento della sua stipula originaria (Cass. n. 21828/2019).

    Marco Bellinvia

    Nota bibliografica

    Risposta a quesito n. 849-2013/C, est. F.C. FOLLIERI; Risposta a quesito n. 260-2012/C, est. M. LEO; Risposta a quesito n. 465-2011/C, est. N.A. TOSCANO; Risposta a quesito n. 408-2012/C, est. M. SCALISI; Risposta a quesito n. 845-2013/C, est. G. COSCIA; Studio n. 1-2011/E, est. E. GASBARRINI; Studio n. 426-2011/C, est. G. TRAPANI; Studio n. 9-2018/C, est. M. BELLINVIA; Segnalazione Novità Normativa, del 6/10/2010, estt. M. LEO ­ A. LOMONACO - G. MONTELEONE - A. RUOTOLO; Segnalazione Novità Normativa, del 28/06/2010, estt. M. LEO ­ A. LOMONACO - A. RUOTOLO; Focus 5/2015, est. M. BELLINVIA; Segnalazione Novità Giurisprudenziale, del 28/11/2018, est. M. LEO; Segnalazione Novità Giurisprudenziale, del 18/10/2019, est. M. LEO.