Prelazione volontaria

Il diritto di prelazione è il diritto ad essere preferito ad altri soggetti nella conclusione di un contratto.

La prelazione può essere pattizia (prelazione volontaria) o stabilita dalla legge.

Nell'ambito della prelazione volontaria assume rilevanza il cd. patto di prelazione che può definirsi come la convezione con la quale un soggetto (promittente) si obbliga a dare ad un altro soggetto (promissario o prelazionario) la preferenza rispetto ad altri a parità di condizioni, nel caso in cui decida di concludere un determinato contratto.

La prelazione, pertanto, pur attribuendo una posizione di vantaggio al soggetto che ne è titolare – ossia al prelazionario – non pregiudica in alcun modo la libertà del soggetto, obbligato a preferire né per quanto riguarda la conclusione del futuro ed eventuale contratto, né tantomeno per quanto concerne il contenuto dello stesso.

Il proprietario del bene è, infatti, libero di scegliere se vendere o non, ed è in ogni caso garantita la sua libertà in ordine all' an e quomodo del contratto.

Quindi, nel caso in cui il promittente decide di vendere e solo a parità di condizioni economiche, il prelazionario è preferito agli altri soggetti.

Chiarisce tale aspetto la giurisprudenza laddove sottolinea come il patto di prelazione ad esempio a vendere un immobile non impegni il promittente a concludere il contratto, ma unicamente a preferire caeteris paribus il promissario se si deciderà di compierlo (Cass. n. 1570/20139; o ancora Cass. n. 18726/2018).

Da tale patto nascono, comunque, due obblighi diversi a carico del promittente: uno a carattere positivo ( denuntiatio ) ed uno a carattere negativo.

La denuntiatio consiste nell'obbligo di informare il prelazionario dell'intenzione di concludere il contratto e di rendere note le condizioni del contratto.

Riguardo la denuntiatio in dottrina sono sorti dubbi sui contenuti, sulla natura giuridica e sulla forma della predetta comunicazione.

Da una parte c'è chi riconosce alla denunzia natura di proposta contrattuale.

La denuntiatio deve essere completa in modo da permettere al prelazionario di manifestare la propria accettazione.

O ancora è stato anche evidenziato che seppur la denuntiatio contiene una proposta revocabile di regola è solo un atto formale di adempimento di un obbligo di comunicazione – da parte del promittente – delle condizioni per la vendita (offerte dai terzi o comunque fissate dallo stesso concedente) unitamente ad un congruo termine per decidere.

Dal patto di prelazione deriva inoltre anche un ulteriore obbligo – a carico del promittente – a carattere negativo.

Tale obbligo consiste nel divieto di stipulare il contratto con i terzi prima o in pendenza della denuntiatio.

In caso di inadempimento del diritto di prelazione, il prelazionario potrà ottenere solo il risarcimento del danno.

Cristina Lomonaco