Usucapione ventennale

SEZIONE I. I soggetti

Può usucapire ogni persona fisica o giuridica, pubblica o privata, riconosciuta o non riconosciuta, che abbia l'attitudine a possedere.

Le persone fisiche, per usucapire, devono avere “capacità naturale” di agire, cioè la “capacità” di intendere e di volere, trattandosi di un atto giuridico volontario e non di attività negoziale. Sono legittimati pertanto a usucapire anche i soggetti minori di età (Cass. n. 6878/1986; Cass. n. 4072/1986; Cass. n. 22776/2004).

Il possesso ad usucapionem può essere esercitato da singole e determinate persone, che però non possono esercitarlo collettivamente e indistintamente come una “famiglia”, impersonalmente considerata, la quale non è autonomo soggetto di diritto (App. Cagliari, 28/5/1996).

Anche le persone giuridiche possono possedere ad usucapionem ora direttamente, per il tramite delle persone fisiche legate all'ente da un rapporto di immedesimazione organica, che esercitano il potere di fatto corrispondente all'esercizio del diritto reale (Cass. n. 1697/1960; App. Perugia, 28/7/1955; App. Palermo, 23/11/1949), ora indirettamente, mediante un possesso mediato (Cass. n. 1080/1949).

1. Il coniuge in regime di comunione legale dei beni

È dibattuta la caduta in comunione legale dell'acquisto a titolo di usucapione da parte di uno dei coniugi.

Un primo indirizzo, ancorato a considerazioni di carattere esegetico, intende la locuzione verbale “acquisti compiuti” di cui all'art. 177, lett. a ) c.c. come facente riferimento soltanto a un acquisto a titolo derivativo – implicante quindi il pregresso espletamento di un'attività negoziale da parte del coniuge ò e non anche a un effetto acquisitivo collegato dalla legge al verificarsi di alcuni fatti, anche se questi siano stati favoriti o promossi dal coniuge che se ne è avvantaggiato (Cass. n. 3141/1992; Cass., n. 8585/1999).

Altro orientamento intende l'esercizio del possesso ad usucapionem in termini di attività di cui all'art. 177, lett. c ), c.c. e, di conseguenza, fa cadere in comunione de residuo l'acquisto compiuto attraverso l'usucapione.

Una terza corrente di pensiero estende la comunione legale anche gli acquisti a titolo originario, in considerazione del favor communionis ; in mancanza di disposizioni contrarie e soprattutto perché l'art. 177, comma 1, lett. a ), c.c. non distingue tra acquisti a titolo originario e acquisti a titolo derivativo (Cass. n. 17033/2016; Cass. n. 20296/2008; Cass. n. 14347/2000).

L'accoglimento di quest'ultimo indirizzo, allo stato prevalente, pone un ulteriore nodo relativo all'individuazione del momento determinante l'acquisto del diritto ad usucapionem .

Una tesi minoritaria considera rilevante il momento iniziale di esercizio del possesso, in quanto l'acquisto per usucapione ha efficacia retroattiva, con la conseguenza che il bene sarà personale se il possesso è iniziato da uno solo dei coniugi prima del matrimonio.

La tesi maggioritaria dà rilevanza al momento finale, vale a dire a quello di compimento del possesso ad usucapionem , non essendo la “retroattività” un effetto di carattere generale. L'acquisto per usucapione cadrà pertanto in comunione legale se tale regime sussisterà al momento dello spirare del termine ventennale. In caso contrario, l'acquisto sarà personale del possessore o in comunione ordinaria dei compossessori.

L'ultima questione riguarda gli acquisti effettuati tramite il possesso ad usucapionem iniziato da persona diversa dall'acquirente che ad essa sia subentrata per successione. Si pensi, ad esempio, alla fattispecie in cui la parte venditrice, coniugata in regime di comunione legale dei beni, ha ricevuto il bene immobile per acquisto di usucapione con sentenza emessa dal Tribunale vigente il regime di comunione legale dei beni. La procedura di usucapione veniva iniziata dal padre della parte venditrice, e la stessa gli subentrava in giudizio per successione.

Rispetto a tale fattispecie, se si aderisce alla tesi per cui l'acquisto per usucapione è suscettibile di una caduta in comunione legale e che quello che conta è il momento in cui si completa il ventennio del possesso (Cass. n. 17033/2016; App. Perugia, 24/09/2021), allora, stante la natura meramente dichiarativa della sentenza di accertamento dell'avvenuta usucapione, il bene è da considerarsi personale o perché acquistato in forza di successione (se il possesso ventennale è stato interamente esercitato dal genitore) o perché bene acquistato anteriormente all'instaurarsi del regime di comunione legale (se il possesso ventennale è stato “completato” dalla parte venditrice prima del matrimonio). L'unica ipotesi in cui il bene cade in comunione è quella in cui il ventennio del possesso ad usucapionem è stato completato dalla parte venditrice manente communione .

Se si aderisce, invece, alla tesi che esclude che l'art. 177 c.c. sia suscettibile di comprendere anche i beni acquistati a titolo originario o comunque si riconosce un'efficacia retroattiva all'acquisto per usucapione, anche quest'ultima ipotesi (ventennio del possesso ad usucapionem completato dalla parte venditrice manente communione ) resta esclusa dalla comunione legale.

2.La Pubblica Amministrazione, le associazioni non riconosciute, i comitati, gli enti ecclesiastici ed in particolare le società

Tutte le persone fisiche e giuridiche possono essere considerate soggetti usucapenti e quindi possono acquistare a titolo originario per usucapione.

La Pubblica Amministrazione può usucapire un bene privato (Cass. n. 9682/2014; Cass. n. 14917/2001; App. Roma, 13/2/2006) o un immobile a danno dello Stato (Cass. n. 1382/1982).

Ancora sono soggetti usucapenti le associazioni non riconosciute (Cass. n. 3773/1981; App. Cagliari, 28/4/1978. Contra , Trib. Salerno, 15/2/1958), i comitati, gli enti ecclesiastici (Cass. n. 16961/2009; Cass. n. 9632/1999).

Le società possono usucapire purché il possesso sia imputabile alla collettività personificata e non ai suoi membri. Non è un soggetto usucapente la società di fatto, non essendo un autonomo centro di interessi (salvo venga in rilievo un'esigenza di tutela delle posizioni soggettive del creditore e dei terzi). Senza contare che non è giuridicamente concepibile un possesso esercitato dalla società come concettualmente separato dal possesso esercitato dai soci (App. Roma, 8/1/2013; App. Torino, 11/10/2002).

3. Il condominio

Il condominio può usucapire attraverso il possesso continuativo e ininterrotto esercitato da tutti i condomini la proprietà di beni immobili rientranti nel novero di quelli comuni di cui all'art. 1117 c.c., ancorché ab origine ne sia stata riservata la proprietà ai terzi (Trib. Napoli, 14/2/2005; cfr. Trib. Savona, 5/10/2006; per l'acquisizione del sottotetto al condominio per usucapione, Cass., n. 2090/1982).

La proposizione della domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un bene immobile, siccome acquistata per usucapione, può avvenire ad opera dell'amministratore di condominio soltanto in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (e non anche mediante apposita delibera dell'assemblea) in quanto si tratta di un acquisto che implicando l'accrescimento del diritto di comproprietà determina anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati (Cass., n. 21826/2013). In mancanza del consenso espresso di tutti i condomini ne consegue la nullità di tutti gli atti compiuti successivamente e della sentenza (App. Roma, 6/11/2010, n. 3417).

Quanto agli adempimenti pubblicitari da effettuare per trascrivere e volturare l'acquisto in questione, il nuovo tassello normativo contenuto nell'art. 2659, comma 1, n. 1 c.c. ha dato origine alla formazione di due distinti orientamenti, a seconda che si ritenga che gli adempimenti vadano eseguiti “direttamente a favore del condominio” quale autonomo soggetto di diritto oppure, preferibilmente, “a favore dei singoli condomini pro quota ”, tenuto conto che il condominio non ha una autonoma soggettività giuridica e che la norma contenuta nell'art. 2659 c.c. ha una valenza meramente notiziale.

SEZIONE II. L'oggetto

Possono formare oggetto di usucapione i beni ed i diritti suscettibili di essere usucapiti.

Quanto ai primi costituiscono oggetto di usucapione: i fondi (Cass. n. 18215/2013), il sottosuolo (Cass. n. 2432/2006 e Cass. n. 5130/1981 , con riferimento a una grotta; App. Genova, 27/10/2009, con riferimento a all'acquisto ad usucapionem della proprietà di tre boxes costruiti nel sottosuolo e costituenti entità autonome sotto il profilo materiale e funzionale rispetto al soprasuolo), le pertinenze (Cass. n. 2531/1999), le aree interne o circostanziali i fabbricati di nuova costruzione su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio (Cass. n. 8220/2016; Cass. n. 8262/2002), gli immobili in costruzione e in fieri (Cass. n. 10482/2015; Cass. n. 4428/2009), l'azienda (Cass., Sez. Un., n. 5087/2014), i beni facenti parte del patrimonio disponibile dello Stato (Cass. n. 5158/2006), gli edifici di culto (Cass. n. 16961/2009), la ditta e l'insegna (Cass. n. 6150/1978), il marchio (App. Milano, 14/1/1949), i diritti su realtà non materiali (App. Milano, 7/3/1995; App. Napoli, 25/2/1950), i titoli di credito (Cass. n. 2103/1983), le partecipazioni sociali alle società di capitali (Cass. n. 7409/1986), le universalità di mobili (art. 1160 c.c.), le universalità di fatto, il sepolcro, inteso come diritto alla tumulazione, (Cass. n. 9838/1993), la proprietà della cappella o del loculo (Trib. Santa Maria Capua Vetere, 21/03/2003).

Diversamente, non può configurarsi un corrispondente possesso suscettibile di usucapione dai privati dello spazio aereo incorporeo (Cass. n. 1831/1960), dei beni demaniali e beni soggetti al regime dei beni demaniali (Cass. n. 1388/1986) (se non dopo la loro sdemanializzazione (Trib. Torino, 12/2/2002), delle quote di società cooperative (Cass., n. 2277/1965) e di persone (Cass. n. 4603/1989), del diritto patrimoniale d'autore (Cass. n. 826/1977), delle res communes omnium , come il mare, l'aria, le acque fluviali, e delle cose inalienabili; del diritto del concessionario sulla cappella cimiteriale (Cass. n. 467/2019); dei terreni reliquati all'alveo originario del fiume per qualsiasi causa (naturale, artificiale o per fenomeni di inalveamento), successivamente alla entrata in vigore della l. n. 37/1994, in base ai combinati disposti degli artt. 946,947,823 e 1145 c.c., essendo assoggettati al regime del (pubblico) demanio idrico, con esclusione, peraltro, di ogni possibilità di sdemanializzazione tacita (Cass. n. 2608/2007).

Riguardo poi ai diritti sono suscettibili di usucapione: la comproprietà (Cass. n. 11903/2015), la nuda proprietà (Trib. Firenze, 19/03/2007), l'usufrutto (art. 978 c.c.) (Cass. n. 4562/1990), l'uso (Cass. n. 2755/1986) e l'abitazione (Cass. n. 1470/1999; Trib. Saluzzo, 26/3/2009), l'enfiteusi (Cass. n. 604/1965; Cass. n. 12964/1992), la servitù (Cass. n. 11052/2016; Cass. n. 14916/2015), ad eccezione di quelle non apparenti (art. 1031 e 1061 c.c.) (Cass. n. 16961/2009) e di quelle coattive; il diritto a tenere un immobile a distanza inferiore da quella legale che non equivale alla stipula pattizia di una deroga in tal senso (Cass. n. 14916/2015). Si sottraggono, invece, alla regola dell'acquisto per usucapione i diritti personali di godimento, le universalità di diritto, i diritti di società, i diritti reali di garanzia e i diritti sui beni immateriali.

1. Diritto di superficie

Uno dei terreni di indagine dell'oggetto ha riguardato l'usucapibilità del diritto di superficie.

Si pensi, ad esempio, a una corte, pertinenza di un fabbricato costruito su di un terreno di proprietà del Comune, acquistato in diritto di superficie da Cooperativa la quale ha successivamente assegnato ai propri soci la proprietà superficiaria dei singoli alloggi.

L'acquisto del diritto di superficie a titolo originario è discusso.

La dottrina dominante, nell'ammettere senza esitazione l'usucapione della costruzione, registra difficoltà quando si trova a distinguere tra possesso della costruzione e possesso del suolo. L'usucapione è circoscritta, così, all'acquisto della proprietà superficiaria della costruzione già edificata. Con essa, l'acquirente ottiene anche il diritto di mantenerla in caso di sua distruzione. La giurisprudenza ritiene che il semplice diritto di costruire su suolo altrui non sia suscettibile di possesso e, quindi, non possa essere usucapito. Tuttavia, usucapita la costruzione già realizzata, il proprietario di essa usucapisce anche il diritto di mantenerle.

2.Servitù di parcheggio

Un altro tema riguarda poi l'usucapione della servitù di parcheggio.

La giurisprudenza (Cass. n. 5769/2013) nega l'acquisto per usucapione di una servitù di parcheggio, quando questa difetti in concreto del requisito dell'apparenza, vale a dire quando non risulti legata ad una situazione oggettiva di fatto di per sé rivelatrice dell'assoggettamento di un fondo a un altro per la presenza di opere inequivocabilmente destinate all'esercizio della servitù. L'acquisto per usucapione della servitù di parcheggio è impedito poi, oltre che dall'eventuale assenza delle opere richieste dall'art. 1061 c.c., anche dalla natura meramente personale dell'utilità. Il fatto che i condomini accedano all'area per parcheggiare non è assimilabile ad un'utilità che riguarda il fondo stesso per effetto del vantaggio del tutto personale dei singoli parcheggiatori (Trib. Genova, 14/04/2011).

3. Singoli beni ereditari e singola quota ereditaria

Sono usucapibili singoli beni ereditari.

È necessario, a tal fine, che il coerede eserciti sulla cosa comune un potere di fatto uti dominus e non uti condominus , in modo che lo stesso risulti incompatibile con la possibilità di un godimento comune.

Non è necessaria, per la giurisprudenza, l'interversione del titolo del possesso. Non basta però che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso comune della cosa (Cass. n. 966/2019. È richiesta la prova del possesso ad excludendum (Cass. n. 22444/2019). È necessario che il coerede ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più come condominus (App. L'Aquila 03/09/2012).

La dottrina appare divisa sul punto.

Vi è chi ritiene che la conversione del compossesso in possesso esclusivo non esiga il mutamento del titolo e, all'opposto, chi considera necessario, anche per il comproprietario, l' interversio possessionis . Si invoca, a sostegno, l'art. 1102 c.c.

Vi è chi, in revisione critica, obietta che, per soddisfare i requisiti previsti dall'art. 1102, è sufficiente una modificazione di fatto del titolo, che si realizza attraverso il compimento di atti idonei allo scopo. Non sarebbe indispensabile cioè l'interversione propriamente detta.

Vieppiù è stato precisato che uno dei coeredi può acquistare per usucapione non soltanto l'intero compendio ereditario, ma anche esclusivamente la quota di uno soltanto degli altri eredi. Quest'ultima ipotesi si realizza nel caso in cui il coerede abbia posseduto animo domini il detto compendio, in modo incompatibile con la possibilità di godimento di uno o di alcuni soltanto degli altri partecipanti alla comunione, fermo restando il compossesso dei restanti coeredi, limitatamente alle rispettive quote (Cass. n. 10512/2018; Cass. n. 3282/1975; Trib. Ivrea, 30/1/2015; Trib. Lodi, 15/12/2012). Per usucapire singole quote di eredità sono richiesti poi atti particolarmente qualificati, tali da manifestare inequivocabilmente l' animus escludendi a carico degli altri comunisti. D'altra parte il possesso, acquisito animo et corpore , ben può conservarsi solo animo , quando non consti l' animus derelinquendi e la cosa sia restata nella virtuale disponibilità del (co)possessore (Cass. n. 1642/2019; Trib. Avezzano, 9/1/2020).

3.1. Quota di comproprietà

Costituisce un dato acquisto, come già detto, l'astratta ammissibilità dell'usucapione di un bene comune (o di una quota di un bene comune), da parte di uno dei comproprietari, il quale deve dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca intenzione, manifestata agli altri comunisti, di possedere “ uti dominus ” e non più “ uti condominus ”. Non basta dimostrare né di aver goduto in modo esclusivo del bene né il mero non uso da parte degli altri condomini (Cass. n. 26751/2018). Chiarito ciò, va aggiunto che non c'è spazio per eventuali accordi tra le parti su come ripartirsi la quota di comproprietà. Il titolo di acquisto della quota di comproprietà si fonda sulla legge e non sulla volontà delle parti. Trattandosi di un effetto legale, è evidente che non rientra nella disponibilità privatistica accordarsi su come ripartirsi la quota di comproprietà. Una determinata e specifica misura nella ripartizione della quota di comproprietà tra i soggetti usucapenti può essere sì oggetto di accertamento sulla base di fatti che provassero un diverso “ quantum ” di possesso da parte di ciascun soggetto. Ma, in mancanza, trova applicazione la presunzione di cui all'art. 1101 c.c., secondo cui le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Così in caso di comunione avente a oggetto una quota di comproprietà usucapita da più soggetti, in mancanza di un diverso accertamento, essa non può che ripartirsi in egual misura tra tutti i soggetti usucapenti.

4. Bene culturale

L'usucapione ventennale come acquisto a titolo originario può avere a oggetto i beni artistici. Nessuna norma del codice dei beni culturali fa menzione dell'usucapione per escluderla e in ogni caso tutta l'impostazione della negoziabilità di questi beni poggia su tipologie negoziali a titolo derivativo e non su tipologie di acquisto a titolo originario. Per questi motivi, nel silenzio della normativa speciale, occorre concludere che l'usucapione opera anche per i beni culturali, salvo evidentemente per quei beni culturali che, in quanto appartenenti allo Stato o ad ente locale, debbono qualificarsi come demanio culturale, perché come ognun sa i beni demaniali non possono essere acquistati per usucapione (Cass. n. 25690/2018; Trib. Roma, 9/1/2013). In buona sostanza, se si tratta di possesso né violento né clandestino, l'usucapione di bene culturale non deve ritenersi impedita, sempre che non si tratti di bene del tutto incommerciabile. Tuttavia, l'intervenuta usucapione di un bene soggetto a prelazione storico artistica non estingue il diritto di prelazione spettante allo Stato in base ad un precedente atto di alienazione non denunciato, se non sia stato esercitato secondo modalità confliggenti con il diritto di prelazione stesso (Cons. St., n. 5671/2018).

5. Casello ferroviario

L'usucapibilità di un casello ferroviario o casa cantoniera ferroviaria impone di stabilire la natura giuridica dell'immobile in questione, perché se si tratta di bene demaniale l'acquisto per usucapione è precluso dalla disposizione dell'art. 822 c.c.

Taluna dottrina fa rientrare i beni già di pertinenza dell'Azienda Autonoma Ferrovie dello Stato nel patrimonio disponibile dell'Ente Ferrovie dello Stato attraverso una sdemanializzazione ex lege delle strade ferrate e la sottrazione dal regime di indisponibilità degli altri beni già appartenenti all'Azienda autonoma. Altra dottrina distingue tra i beni di qualunque natura trasferiti all'Ente o comunque acquisiti nell'esercizio delle attività previste dall'art. 2, l. 17/5/1985, n. 210 e i beni in proprietà dell'Ente Ferrovie «destinati al pubblico servizio», di cui all'art. 15, 2 comma di detta legge. La giurisprudenza prevalente considera i beni mobili e immobili di proprietà dell'azienda autonoma ferrovie dello Stato sottratti all'originaria condizione giuridica propria del patrimonio indisponibile degli enti pubblici non territoriali e assoggettati a un regime di piena disponibilità negoziale di diritto privato, ancorché destinati all'esercizio del pubblico servizio (Cass., Sez. Un., n. 4269/206; Cass., Sez. Un., n. 1391/1993. In senso contrario v. TAR Lazio, 3/11/1987, n. 1817).

Stante la natura privatistica del bene in esame sono usucapibili anche i beni qui al vaglio sempre che ne ricorrono le condizioni di legge.

6. Immobile Ina-Casa

Riguardo ai beni immobili Ina-Casa, dalla giurisprudenza, emerge una linea secondo la quale questi beni rientrano nel patrimonio indisponibile dell'ente pubblico non territoriale e come tali insuscettibili di usucapione (Cass. n. 3667/1998; Cass. n. 12608/2002).

Il ragionamento si fonda sul disposto dell'art. 830 c.c., in base al quale i beni appartenenti agli enti pubblici non territoriali, se destinati a un pubblico servizio, non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano.

Va escluso, pertanto, che essi possano essere sottratti a tale destinazione per mezzo dell'avvenuta usucapione da parte di un privato. Ciò, si badi, sempre che il bene sia destinato a un pubblico servizio. In tal caso, stante un'effettiva destinazione all'interesse pubblico, il bene stesso rientrando nel patrimonio indisponibile rimane, come detto, sottratto al modo di acquisto della proprietà a titolo di usucapione.

7. Immobile dello Iacp

Gli immobili di edilizia residenziale pubblica – in quanto servizio pubblico – appartengono al patrimonio indisponibile degli Iacp (Trib. Salerno, 28/1/2009).

Tali beni possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge (Cass., n. 3667/1998).

Fintanto che appartengono al patrimonio indisponibile di un Ente pubblico non territoriale, essi non sono usucapibili (artt. 830 e 828, comma 2, c.c.), non potendo sussistere diritti reali incompatibili con la destinazione del bene al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti (Cass. n. 10084/2013. V. anche Cass. n. 22069/2015, con riferimento alla esclusione dell'usucapione del reliquato di un'area destinata alla realizzazione di edilizia popolare che resta nel patrimonio indisponibile dell'Ente perché destinato a pubblico servizio, indipendentemente dal fatto che sul reliquato non è stata eretta alcuna costruzione né lo stesso, al momento, sia edificabile secondo il PRG).

8. Area Peep

Le aree espropriate su piano di zona fanno parte del patrimonio indisponibile del Comune. Il che sottrae dette aree a diverse utilizzazioni e le assoggetta a un vincolo di destinazione ben individuato. Ma soprattutto pone l'utilizzatore privato del bene in una posizione subordinata rispetto all'ente pubblico. A differenza del demanio, costituito da beni assolutamente incommerciabili, i beni del patrimonio indisponibile dell'ente pubblico possono essere negoziati, ma rispettando le forme ed a favore dei soggetti previsti dalla legge. Mentre per i beni demaniali è assolutamente previsto che essi non possono essere usucapiti, per quanto concerne i beni del patrimonio indisponibile, da un canto, la giurisprudenza esclude l'usucapione (Cass. n. 12608/2002; Trib. Salerno, 28/1/2009), da un altro canto, la dottrina l'ammette.

9. Azioni di società

Parte della dottrina manifesta perplessità circa l'usucapione delle azioni societarie, trattandosi di diritti di credito e di diritti reali.

Altra parte della dottrina fa rientrare l'usucapione tra i modi di acquisto delle azioni. Essendo assimilabili ai beni mobili, la proprietà delle azioni può essere acquistata (arg. art. 1161 c.c.) in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato conseguito in buona fede, mentre con il decorso di vent'anni se il possessore è in malafede. Vi è necessità, in ogni caso, che al possesso del titolo corrispondano gli indici formali che ne caratterizzano la legge di circolazione, nel senso che comunque l'usucapione del titolo non potrebbe sopperire alla sua mancanza.

In linea con tale orientamento, la giurisprudenza considera ammissibile il possesso ad usucapionem dei titoli nominativi azionari, laddove esteriorizzato in maniera pacifica e continuativa nonché esercitato in modo visibile e non occulto, in modo da palesare l'animo del possessore di voler assoggettare la cosa al proprio potere. La fattispecie possessoria non si realizza con la mera disponibilità materiale del documento, occorrendo anche la legittimazione, vale a dire il possesso secondo la legge di circolazione del titolo, che sola consenta di esercitare i poteri cartolari inerenti al possesso del documento, e l'effettivo esercizio, per il periodo di tempo utile, di tali poteri (Cass. n. 2103/1982).

SEZIONE III. Vicende circolatorie

1. Ipoteche pregresse e usucapio libertatis

Si discute se l'usucapione comporti l'acquisto del diritto di proprietà libero da ogni peso preesistente, ivi comprese le ipoteche di cui risulti gravato.

Un primo orientamento, in mancanza di una disposizione normativa, nega che l'usucapione del bene estingua l'ipoteca. L'acquisto a titolo originario non libera il bene da pesi che lo gravino (cosiddetta usucapio libertatis ) (Trib. Catania, 13/2/2017) o pretese altrui genericamente intese, fra le quali la prelazione (Cons. St., n. 5671/2018), essendo configurabile soltanto la prescrizione estintiva per non uso dei diritti reali parziali gravanti su un immobile (Cass. n. 1211/2017; Cass. n. 1379/1966).

Le ragioni del possessore ad usucapionem , prevalenti rispetto a quelle di coloro che trascurano di esercitare i loro diritti sia di proprietà sia reali di godimento, decampano rispetto a quelle del titolare della garanzia. Il creditore non ha alcun onere di controllo e vigilanza sul possesso esercitato dal proprietario dell'immobile né è in grado di verificare la situazione di fatto relativa all'immobile né tantomeno è in condizione di distinguere tra atti compiuti ad usucapionem , atti di semplici atti di tolleranza, atti compiuti in virtù di un diritto personale di godimento (comodatario, locatario infranovennale).

Maggiore seguito sembra avere ricevuto l'orientamento di segno positivo, secondo il quale colui che acquista a titolo originario per usucapione acquista l'immobile libero da ipoteca.

Tale indirizzo – che ha avuto l'avallo di una parte della giurisprudenza (Cass. n. 8792/2000; Cass. n. 27668/2009; Trib. Taranto, 23/3/2013; Trib. Rimini, 5/8/2009) – si basa su:

–  attitudine dello spossessamento protratto nel tempo vale a spezzare il vincolo dell'inerenza della garanzia sul bene;

–  efficacia retroattiva erga omnes dell'usucapione, connaturata alla funzione di dare certezza ai rapporti giuridici e che comporta automaticamente la prevalenza del diritto per come retroattivamente acquistato sulla posizione del creditore pignorante;

–  potere del creditore ipotecario di interrompere, ex art. 2813 c.c., il possesso ad usucapionem in corso a favore del terzo.

Il possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto produce un effetto purgativo delle iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario nonché di quelle dei creditori che hanno iscritto ipoteca o trascritto il pignoramento sul bene oggetto dell'usucapione (Cass. n. 29325/2019; Cass. n. 13372/2012; Trib. Catania, 12/9/2020), con la conseguenza che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione (Trib. Messina, 27/11/2020; Trib. Roma, 18/11/2020; Trib. Reggio Calabria, 8/1/2018; Cass., n. 15698/2012; Cass., n. 27668/2009; Cass., n. 8792/2000).

2. Ipoteche successivamente iscritte a carico del precedente proprietario dopo l’intervenuta usucapione non trascritta ex art. 2651 c.c.

Altro problema riguarda la sorte di una ipoteca iscritta a carico del precedente proprietario usucapito dopo l’intervenuta usucapione non trascritta. In buona sostanza il nodo da sciogliere è se, dopo l’intervenuta usucapione, benché non trascritta, l’ipoteca iscritta a carico del precedente proprietario possa ritenersi opponibile all’usucapiente.

Al quesito in oggetto si è dato risposta di segno negativo, in virtù ora della forza dell’acquisito per usucapione di prevalere in caso di conflitto con l’acquirente a titolo derivativo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dell’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo” (Cass., n. 2135/1995), ora dell’efficacia retroattiva dell’usucapione che priva di qualsiasi efficacia gli atti dispositivi del proprietario, in danno del quale si è poi compiuta, e la trascrizione degli stessi.

3. Usucapione e conformità catastale

Sempre nell’ambito della trattazione delle vicende dell’istituto uno spazio d’attenzione merita il problema della disciplina sulla conformità catastale, con riferimento in particolare agli atti di accertamento di avvenuta usucapione (senza passaggio giudiziale).

La “provenienza usucapione” rientra tra le ipotesi di c.d. disallineamento fisiologico. Si tratta di una di quelle ipotesi in cui il mancato aggiornamento delle banche dati deriva da ragioni di carattere sistematico, trattandosi di acquisti per i quali è irrilevante la pubblicità immobiliare e che prescindono dalla precedente titolarità. Poiché per tali vicende, caratterizzate dal fatto che la titolarità del diritto e la legittimazione a disporre si collegano ad un acquisto a titolo originario, la pubblicità immobiliare – intesa come meccanismo destinato a risolvere i conflitti tra più aventi causa da un medesimo autore – non giocherà alcun ruolo e quindi la finalità dell’aggiornamento soggettivo non potrà essere realizzata nei termini previsti dalla norma rispetto al disponente.

SEZIONE IV. Gli atti negoziali con provenienza da usucapione non giudizialmente accertata

1. La vendita

Un indirizzo minoritario nega che l'acquisto della proprietà di un bene immobile per effetto dell'usucapione possa essere fatto valere come provenienza e formare oggetto di un contratto di vendita, se l'usucapione non è stato dapprima accertato e dichiarato con sentenza. In mancanza di declaratoria giudiziale l'usucapione non può essere attestata nell'atto notarile sulla base della sola unilaterale dichiarazione del venditore (Cass. n. 24114/2014; Trib. Campobasso, 22/4/2013).

L'orientamento prevalente esclude la nullità dell'atto di vendita del diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato (Cass. n. 4106/2019; Trib. Alessandria, 7/3/2017; Cass. n. 2485/2007).

Riguardo alla funzione notarile si impongono due ulteriori precisazioni.

Innanzitutto, l'alienazione di un immobile usucapito dal venditore, in mancanza di sentenza che accerti detto acquisto, non rientra nella categoria degli atti “espressamente proibiti dalla legge e manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico” di cui all'articolo 28, comma 1 l. n. 89/1913 (App. Potenza, 4/12/2002 – 17/2/2003, n. 40).

In secondo luogo, il notaio deve informare le parti sui rischi derivanti dalla mancanza della sentenza dichiarativa e sulle possibili conseguenze nel caso in cui l'avvenuta usucapione fosse negata. Valutata dalle parti la situazione derivante dalla mancanza della pronuncia giudiziale, il pubblico ufficiale non può rifiutarsi di ricevere l'atto al quale le parti, coscienti dei rischi, intendono comunque addivenire (App. Potenza, 4/12/2002 – 17/2/2003, n. 40).

Infine, il notaio «non è tenuto a uno specifico controllo sulla legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione non accertata giudizialmente e può limitarsi a prendere atto che la volontà delle parti è espressamente diretta all'effetto traslativo, anche se lo stesso sia insicuro. Poiché, tuttavia, lo stesso notaio ha un obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, egli deve accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l'acquisto. L'acquirente, infatti, adeguatamente informato, potrebbe richiedere, in assenza delle visure ipocatastali ventennali, specifiche garanzie, oltre a quelle previste agli artt. 1483 e 1484 c.c., oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita. In particolare, è necessario che il notaio precisi nell'atto che il compratore è consapevole che l'acquisto dal preteso usucapiente possa essere a rischio, mediante apposita clausola da inserire nel negozio stipulato tra le parti. Tale clausola dovrà anche essere menzionata nel quadro “D” della nota di trascrizione, per segnalare ai terzi la carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza dell'immobile e all'inesistenza di formalità pregiudizievoli» (Cass. n. 32147/2018).

2. La donazione

Una opinione ammette la donazione di un bene acquistato per usucapione ancorché non accertata giudizialmente, trattandosi di donazione di un bene asseritamente proprio, non di un bene altrui (art. 771 c.c.). Nell'atto di donazione può essere utile escludere espressamente la garanzia per evizione a carico del donante, di modo da eliminare ogni fonte di obbligazioni o responsabilità per il donante.

Questa opinione ha trovato l'avallo di una decisione di merito secondo cui la donazione di un bene immobile acquistato per usucapione non accertata giudizialmente non integrerebbe gli estremi della donazione di un bene altrui (nulla ex art. 771 c.c.), tenuto conto in questo caso il donante non dispone di un bene altrui, bensì di un bene che asserisce essere proprio avendolo acquistato a titolo originario per usucapione ed enunciando quindi espressamente in atto un titolo di acquisto che esclude in ogni caso, l'altruità del bene (Trib. Potenza, 1/6/2018. V. anche App. Potenza, 6/10/2021).

Altro indirizzo sostiene che non può formare oggetto di donazione traslativa il possesso ultraventennale di un immobile, senza il preventivo accertamento giudiziale dell'usucapione. Si tratta di ipotesi non prevista dalla legge e non riconducibile alla fattispecie della vendita di cosa altrui per mancanza, a carico del donante, dell'obbligatorietà dell'acquisto della proprietà prevista dall'art. 1478 c.c. (App. Palermo, 12/3/2012; App. Napoli, 12/4/2010). Pertanto, tale fattispecie è stata giudicata talora invalida (App. Napoli, 12/4/2010) talora nulla per impossibilità dell'oggetto (App. Palermo, 12/3/2012; v. Trib. Latina, 24/7/2008 che definisce «illegittimo il rogito fondato su una dichiarazione di usucapione inesistente e giudizialmente non accertata»).

Antonio Musto

Nota bibliografica

Focus, 2-2016/C, est. A. MUSTO; Focus, 7-2015/P, est A. MUSTO; Studio n. 1094-2014/C, est. F. MECENATE; Studio n. 5019-2004, est. G. CASU; Risposta a quesito n. 7-2021/P, est. M. KROGH; Risposta a quesito n. 96-2020/C, est. A. MUSTO; Risposta a quesito n. 245-2019/C, est. A. MUSTO; Risposta a quesito n. 46-2018/C, est. C. LOMONACO; Risposta a quesito n. 12-2018/C, est. A. MUSTO; Risposta a quesito n. 330-2016/I, estt. D. BOGGIALI - A. RUOTOLO; Risposta a quesito n. 163-2016/C, est. A. MUSTO; Risposta a quesito n. 423-2015/C, L. PICCOLO; Risposta a quesito n. 325-2015/C, est. A. MUSTO; Risposta a quesito n. 877-2014/C, est. M. BELLINVIA; Risposta a quesito n. 647-2014/C, estt. C. LOMONACO - A. MUSTO; Risposta a quesito n. 537-2014/C, estt. C. LOMONACO - A. MUSTO; Risposta a quesito n. 378-2014/C, est. A. MUSTO; Risposta a quesito n. 202-2012/C, est. C. LOMONACO; Risposta a quesito n. 41-2012/C, est. G. CASU; Risposta a quesito n. 224-2011/C, est. M. LEO; Risposta a quesito n. 640-2010/C, est. G. CASU; Risposta a quesito n. 399-2010/C, est. N.A. TOSCANO; Risposta a quesito n. 136-2010/C, est. G. CASU; Risposta a quesito 560-2009/C, est. G. CASU; Risposta a quesito n. 500-2007, est. C. LOMONACO; Risposta a quesito n. 126-2006/C, est. A. RUOTOLO; Risposta a quesito n. 6010-2005/C, est. A. RUOTOLO; Risposta a quesito n. 6007-2005/C, est. G. CASU; Risposta a quesito n. 5097-2004, est. A. RUOTOLO; Segnalazione Novità Normative, del 28/06/2010, estt. M. LEO - A. LOMONACO - A. RUOTOLO; Risposta a quesito n. 1203-1996, est. G. LAURINI; Studio n. 200 - 2016/C, estt. M. BELLINVIA - F. MAGLIULO - A.