Accessione

1. Disciplina

L'accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, disciplinata nell'art. 934 c.c., il quale pone una sorta di presunzione prevedendo che «qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo», salvo risulti diversamente dal titolo o dalla legge, e ferma la regolamentazione delle fattispecie particolari (utilizzo di materiali altrui, opere effettuate da terzi, occupazione di porzione di fondo attiguo) di cui agli artt. 935,936,937 e 938 c.c.

In base alla suddetta disciplina, una costruzione è acquisita ipso iure dal proprietario del suolo, al momento e per effetto dell'incorporazione, anche se eseguita da un terzo con materiali propri (Cass. n. 13215/2006; Cass. n. 20958/2019).

In giurisprudenza si evidenzia l'automaticità dell'acquisto ex art. 934 c.c., affermandosi che una pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa (Cass. n. 3103/1987), e si esclude l'operatività della comunione legale per questo tipo di acquisto, proprio in ragione del fatto che esso avviene ipso iure, senza la necessità di un'apposita manifestazione di volontà (Cass. n. 28258 /2019; Cass. n. 4273/1996).

L'acquisto per accessione delle opere in favore del proprietario del suolo si realizza istantaneamente, non appena e man mano che avviene l'incorporazione dell'opera al suolo (Cass. n. 20958/2019), senza che occorra quindi una manifestazione di volontà volta a ritenere quanto edificato sul proprio terreno, costituendo invece la manifestazione di volontà acquisitiva del proprietario condizione per l'insorgere dell'obbligo di pagamento dell'indennità prevista dall'art. 936 c.c. (Cass. n. 11742/2013).

In base al principio dell'accessione, dunque, la proprietà del fabbricato compete al proprietario del suolo. Due soltanto sono le deroghe a tale principio previste dall'art. 934 c.c., ossia che «non risulti diversamente dal titolo o dalla legge», per cui per impedire l'accessione occorre o un'espressa previsione normativa, come ad esempio l'art. 938 c.c. che prevede la c.d. accessione invertita, ovvero un titolo attributivo della proprietà del fabbricato separatamente dal suolo, come la costituzione di un diritto reale di superficie o altro analogo diritto reale su bene altrui, mediante atto scritto, della cui esistenza occorre fornire prova (Cass. n. 4819/1988).

Nel caso di comunione del suolo, l'operare dell'istituto dell'accessione non è precluso dalla circostanza che la costruzione sia realizzata da uno o alcuni soltanto dei comproprietari. Per la Suprema Corte, infatti, «la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell'art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam» (Cass., Sez. Un., n. 3873/2018).

2. Accessione e menzioni edilizie

È stato precisato che l'accessione opera l'acquisto a titolo originario nel momento in cui la costruzione viene realizzata: è questo il momento in cui il proprietario del suolo diviene ipso iure proprietario della costruzione, e da questo momento non si può più parlare di accessione, che si è già realizzata e ha prodotto i suoi effetti.

La costruzione divenuta proprietà del proprietario del terreno si configura come bene accessorio del terreno stesso, e ne segue le vicende proprietarie, a meno che non venga distinta come oggetto a se stante con apposito negozio redatto in forma scritta.

In mancanza, allorquando viene ceduto un terreno sul quale insiste una costruzione, si ha la contemporanea cessione di questa, che viene trasferita all'acquirente non per effetto dell'accessione, bensì per effetto del negozio di trasferimento che ha per oggetto il terreno.

Trattandosi di fattispecie contrattuale idonea a realizzare pienamente l'effetto traslativo tanto del suolo quanto del fabbricato, trova per quest'ultimo integrale applicazione la normativa prescrivente le menzioni urbanistiche di cui all'art. 40 della legge n. 47 del 1985, e all'art. 46 del TUE (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).

Il mancato rispetto delle disposizioni ivi contenute comporta la nullità dell'atto, nullità che verosimilmente si configurerà come parziale laddove si trasferisce un vasto terreno sul quale insiste un piccolo fabbricato abusivo, mentre investirà l'intero oggetto del contratto nell'ipotesi inversa in cui si trasferisce un terreno di modeste dimensioni sovrastato da un cospicuo fabbricato abusivo.

Diverse sono le pronunce giurisprudenziali che hanno fatto applicazione del principio secondo il quale la cessione di un terreno reca con sé anche il fabbricato che vi accede (Cass. n. 11823/2020; Cass. n. 1750/2018).

Si afferma che la vendita di un terreno su cui insiste un fabbricato comporta, in base alla presunzione di trasferimento delle accessioni, il trasferimento anche di tale fabbricato, quando esso sia stato acquistato dal venditore per effetto di accessione in assenza di atto derogativo dell'art. 934 c.c., e non sia stato nel frattempo separatamente alienato con altro contratto, né il venditore abbia, con la vendita del terreno, riservato a sé stesso o ad altri la proprietà dell'edificio.

Laddove non si pervenga alla scissione del contenuto del diritto di proprietà facente capo al venditore, deve ritenersi effettuata la vendita dell'intera particella costituita dal fondo e da quanto su di esso insistente (Cass. n. 24679/2006).

Ne consegue che, quando le parti dichiarano di trasferire un terreno sul quale sia stato realizzato un fabbricato, il contratto deve contenere, con riferimento al fabbricato stesso, le menzioni urbanistiche prescritte a pena di nullità dall'art. 40 l. n. 47 del 1985 e art. 46 TUE (Cass. n. 1802/2012).

Nel caso non siano stati menzionati titoli abilitativi comunque sussistenti, l'atto potrà essere confermato ai sensi del comma 3 dell'art. 40 l. n. 47 del 1985, ovvero del comma 4 dell'art. 46 TUE Dunque, nonostante il fabbricato sia stato taciuto in atto, la nullità del relativo trasferimento non è una nullità insanabile allorché ricorrano i presupposti per la conferma, la quale presenta in tal caso la peculiarità di contenere anche il riconoscimento dell'acquisto ex tunc del fabbricato per effetto dell'atto avente ad oggetto il terreno (Cass. n. 26443/2020).

3. Accessione e contratto di locazione

Una peculiare ipotesi è rappresentata dalla realizzazione di opere su suolo locato da parte del conduttore.

Si è posta, ad esempio, l'esigenza di definire il rapporto tra locazione e accessione, nel caso in cui il conduttore costruisca un impianto fotovoltaico in costanza di contratto di locazione di un fondo, e il proprietario intenda poi trasferire il fondo stesso al conduttore. Ci si è chiesti se il trasferimento abbia ad oggetto solo il terreno o anche quanto sopra costruitovi.

Al riguardo si richiama la giurisprudenza per la quale «In tema di locazione, gli incrementi del bene locato, in applicazione del principio generale dell'accessione, divengono di proprietà del locatore, proprietario della cosa locata, pur con le specifiche modalità dettate dall'art. 1593 c.c., rimanendo, tuttavia, in facoltà delle parti di prevedere apposita clausola derogatrice volta ad escludere che il bene immobilizzato nel suolo sia ritenuto dal proprietario di quest'ultimo; in presenza di tale accordo, pertanto, il contratto di locazione, per tutta la sua durata, costituisce titolo idoneo a impedire l'accessione, configurandosi il diritto del conduttore sul bene costruito come diritto non reale, che si estingue con il venir meno del contratto stesso e con il riespandersi del principio dell'accessione» (Cass. n. 2501/2013).

Secondo questo orientamento della Suprema Corte, bisogna avere cura di indagare il contenuto del rapporto contrattuale, dal momento che possono aversi due distinte ipotesi.

La prima ipotesi è quella in cui si accerti che non vi sono previsioni o clausole dirette a sottrarre il bene alla regola dell'accessione. In tal caso il bene realizzato non sfugge alla regola dell'accessione, ed è quindi acquisto al patrimonio del proprietario del suolo nel quale è incorporato. La seconda ipotesi è quella in cui nel contratto di locazione venga inserita una apposita clausola derogatrice rispetto al principio generale dell'accessione, che comunque comporterà in capo al conduttore non l'acquisto di un diritto reale di proprietà rispetto all'opera realizzata sul fondo, ma solo di un “diritto non reale” che dura fintanto che dura il contratto di locazione.

«In altri termini, è in facoltà delle parti escludere che il bene immobilizzato nel suolo diventi di proprietà del proprietario del suolo e solo in presenza di questo accordo anche il contratto di locazione può costituire titolo idoneo a impedire l'accessione» (Cass. n. 2501/2013).

Se si ritiene che il contratto di locazione valga a impedire l'accessione finché vige il contratto medesimo, sembra possibile anche sostenere che qualora in costanza di rapporto di locazione il proprietario intenda trasferire il fondo al conduttore, oggetto del trasferimento sarà il solo terreno, in quanto la costruzione verrà acquistata dal soggetto che risulterà proprietario del fondo al momento dello scioglimento del contratto di locazione; ciò che accade, nell'indicato caso, con l'acquisto da parte del conduttore della piena proprietà dell'immobile locato, che determina l'automatico scioglimento per confusione del rapporto di locazione.

In materia, diverse sono le pronunce giurisprudenziali le quali escludono che l'edificazione da parte del conduttore di nuovi manufatti sul terreno locato integri una ipotesi di accessione ai sensi dell'art. 936 c.c., qualificandola come addizione ex art. 1593 c.c., in ragione del fatto che «la disciplina dell'art. 936 c.c. è applicabile esclusivamente quando l'autore delle nuove opere sia terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sul suolo» (Cass. n. 24365/2018; Cass. n. 20958/2019).

Da ultimo, un intervento delle Sezioni Unite della Corte di legittimità ha ribadito che la locazione, come anche la concessione ad aedificandum di natura personale (che si fa rientrare nel campo di disciplina della prima), costituisce titolo idoneo ad impedire l'accessione. Si argomenta che «l'art. 934 c.c. – là dove prevede che il principio superficies solo cedit possa essere derogato dal titolo, non esclude, proprio per l'indeterminatezza della menzione del “titolo” – che le parti, nell'esercizio della autonomia contrattuale loro riconosciuta dall'art. 1322 c.c., possano, anziché addivenire alla costituzione di un diritto reale di superficie, derogare al principio dell'accessione dando vita ad un rapporto meramente obbligatorio. Non vi sono, del resto, ragioni per ritenere non meritevole di tutela l'interesse che il locatore e il conduttore vogliano realizzare attribuendo al conduttore del fondo locato, in deroga al principio dell'accessione, il diritto personale di godere delle costruzioni ivi da lui realizzate e di asportarle al termine del rapporto» (Cass., Sez. Un., n. 8434/2020).

Federica Tresca

Nota bibliografica

Studio n. 998-1997, estt. G. CASU - A. RUOTOLO; Risposta a quesito n. 64-2008/C, estt. S. METALLO - A. RUOTOLO; Risposta a quesito n. 145-2014/C, est. F. TRESCA; Segnalazione Novità Giurisprudenziale, dell'11 dicembre 2020, estt. S. CANNIZZARO - F. TRESCA; Risposta a quesito nn. 122-2015/C – 52-2015/T, estt. C. LOMONACO – A. MUSTO – S. CANNIZZARO.