Limiti alla esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita: la Cassazione ribadisce l'orientamento consolidato

Massima

Non è possibile emettere una sentenza ex art. 2932 c.c. qualora il contratto oggetto di lite non sia costituito da tutti gli elementi necessari a far sì che detta sentenza sia solo una pedissequa riproduzione della volontà originariamente manifestata delle parti.

Il giudice non si può sostituire ai contraenti introducendo modifiche e precisazioni inerentemente al contratto iniziale.

Inoltre, nel caso in cui tra le parti sia previsto un accollo per il pagamento del prezzo, al fine di rendere possibile l'esecuzione in forma specifica, è necessario che siano indicati, nel contratto originario, tutti gli elementi che consentano l'individuazione dell'esatta consistenza del debito residuo e dell'esatto momento in cui l'accollo diverrà operante. Diversamente, non sarà possibile emettere la sentenza di esecuzione in forma specifica.

Il caso

La ricorrente ed il convenuto stipulavano nel 2007 un contratto preliminare di compravendita immobiliare, pattuendo che la promissaria acquirente avrebbe dovuto corrispondere, a titolo di prezzo, la somma di complessivi euro 80.000,00 con le seguenti modalità: euro 30.000,00 alla conclusione del contratto preliminare (somma effettivamente corrisposta) ed euro 50.000,00 alla stipula del definitivo contratto di vendita, mediante accollo del mutuo fondiario stipulato a suo tempo dal promittente venditore, senza precisare il momento di operatività dell'accollo medesimo.

Il promittente venditore diveniva inadempiente, pertanto, la ricorrente chiedeva l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., con il relativo trasferimento dell'immobile in piena proprietà, previo contestuale accollo da parte dell'attrice medesima del pagamento delle rate residue del predetto mutuo fondiario.

Con la sentenza Cass. 11 gennaio 2013 n. 616, depositata il giorno 27 maggio 2013, il Tribunale di Viterbo dichiarava simulato il contratto preliminare, rigettando la domanda attorea.

La ricorrente proponeva, dunque, appello, chiedendo la dichiarazione di inammissibilità o il successivo venire meno dell'atto di intervento dell'appellante, moglie del primo convenuto - rimasto contumace - e riproponendo la domanda ex art. 2932 c.c., formulata in primo grado.

Con sentenza Cass. 10 gennaio 2019 n. 470, pubblicata in data 23 gennaio 2019, la Corte d'appello di Roma si pronunciava, tra l'altro, anche sulla domanda ex art. 2932 c.c., rimasta assorbita in primo grado e riproposta in appello.

La Corte rilevava che, nell'atto di citazione, la ricorrente chiedeva l'esecuzione in forma specifica previo accollo delle rate residue del mutuo fondiario, senza però specificare gli elementi costitutivi che avrebbero dovuto caratterizzare detto accollo.

Difatti, nulla veniva detto circa l'ammontare delle rate, la loro periodicità, il piano di ammortamento, il debito residuo o quale fosse l'istituto mutuante.

La Corte d'appello di Roma ribadiva, in tale sede, che la sentenza ex art. 2932 c.c. non può fare altro che riproporre l'assetto degli interessi nascenti dal contratto stipulato dalle parti, senza introdurvi alcuna modifica, né, tantomeno, potendo procedere ad un'analisi ermeneutica dello stesso contratto.

L'omessa allegazione dei dati del mutuo comportava, quindi, l'impossibilità di quantificare gli aspetti essenziali legati alla prestazione da accollarsi da parte del promissario acquirente, con la conseguente inattuabilità di una corretta determinazione del sinallagma intervenuto tra le originarie parti stipulanti.

Avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma, la ricorrente proponeva ricorso alla Corte di Cassazione con la specifica di tre motivi.

Mantenendo il focus sull'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., vediamo che, con il terzo motivo di ricorso, la ricorrente ribadiva la presenza, nel contratto preliminare di compravendita, degli estremi dell'atto notarile attraverso il quale si era addivenuti alla stipula del mutuo.

Questo richiamo, pertanto, doveva considerarsi più che sufficiente per stabilire tutti gli aspetti essenziali inerenti al debito oggetto di futuro accollo e quindi alla successiva esecuzione in forma specifica ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c..

La prestazione oggettiva veniva così ad essere compiutamente circoscritta e ben determinata, tanto da permettere all'organo giurisdizionale adito di sostituirsi al contraente inadempiente, dando effettiva esecuzione al contratto.

Investita della suddetta questione, la Seconda Sezione civile della Suprema Corte di Cassazione, con apposita ordinanza, rigettava il ricorso proposto, confermando che la Corte d'appello risultava impossibilitata ad emettere la pronuncia ex art. 2932 c.c., a causa dell'indisponibilità degli elementi necessari per riprodurre nella sentenza medesima lo stesso assetto di interessi convenuto dalle parti, sottolineando che, a tal fine, gli estremi dell'atto di mutuo riportati nel contratto preliminare non fossero sufficienti, in mancanza di qualsiasi riferimento al piano di ammortamento contenente i ratei con le relative scadenze, oltre ai pagamenti eseguiti.

La ricorrente, al fine di far emergere l'erroneità della pronuncia, avrebbe dovuto dichiarare di avere indicato almeno i ratei del mutuo da lei già pagati dopo la stipulazione del contratto preliminare e i ratei da pagare al momento della proposizione della domanda ex art. 2932 c.c. mentre, al contrario, a tale carenza di allegazione la ricorrente non ha posto rimedio neppure nel ricorso per Cassazione.

La questione

L'ordinanza in oggetto analizza il rapporto fra sentenza ex art. 2932 c.c., accollo e suoi elementi imprescindibili, arrivando a confermare, come già fatto in relazione ad altri istituti analizzati in funzione dell'esecuzione in forma specifica, che la medesima risulta possibile solamente ove gli elementi costitutivi del contratto siano già compiutamente determinati e l’imperio del giudice venga solamente a completare la mancata esecuzione della prestazione promessa ab origine.

Secondo la Corte, l'accollo utilizzato come mezzo di pagamento, deve quantomeno esplicare gli elementi necessari a far sì che l'obbligazione a carico dell'accollante non sia di un'indeterminatezza tale da comportare indeterminatezza anche della prestazione assunta.

In buona sostanza, non riprodurre gli aspetti essenziali del debito oggetto dell'accollo, rendere impossibile circoscrivere la prestazione anche ai fini dell'esecuzione.

La soluzione giuridica

Per comprendere i due istituti oggetto dell'ordinanza in commento, occorre procedere ad una breve analisi generale.

L'accollo è un istituto tipicizzato attraverso il quale un terzo assume a suo carico il debito che un soggetto, il debitore originario, ha nei confronti di un altro, il creditore.

È importante sottolineare come il creditore possa rimanere anche del tutto estraneo alla vicenda ma, solo nel caso in cui vi aderisca espressamente, esso rende irrevocabile la stipulazione a suo favore.

Il creditore che aderisce all'accollo può, poi, anche liberare l'originario debitore (funzione privativa), dando vita ad una perfetta successione nel credito. Difatti, qualora il creditore non vi aderisca, l'accollo ha solamente efficacia interna fra accollante ed accollato.

Discussa a livello dottrinale è stata la natura giuridica che deve essere riconosciuta all'accollo.

Secondo un'impostazione più risalente, ma autorevolmente sostenuta, l'accollo viene a sostanziarsi in due negozi giuridici ben distinti tra loro.

In prima istanza si avrebbe un negozio preparatorio costituito dalla convenzione che intercorre fra l'accollato (debitore) e l'accollante (terzo). In questa fase si ha la manifestazione di volontà del soggetto terzo, che rende noto al debitore la sua intenzione di adempiere al suo posto ad un'obbligazione già sorta, venendosi così a creare quel nuovo assetto di rapporti che ha solo ed esclusivamente una valenza interna (ossia fra accollato ed accollante). In secundis, interverrebbe una seconda convenzione, che assumerebbe la qualifica di una vera e propria proposta contrattuale che l'accollante rivolge direttamente al creditore. Verificandosi, con l'accettazione di quest'ultimo, l'effetto ulteriore di rendere responsabile per l'adempimento solo il terzo accollante.

La dottrina prevalente ed il costante orientamento giurisprudenziale negano questa ricostruzione, sostenendo che l'accollo è un negozio unitario che rappresenta una tipica applicazione del contratto a favore del terzo disciplinato dall'art. 1273 c.c.

L'adesione del creditore, in questa ricostruzione, viene ricondotta alla dichiarazione di volerne approfittare che il terzo fa all'interno di tale fattispecie.

Il favore che il terzo trarrebbe da questa stipulazione è quello di avere un altro debitore su cui poter fare affidamento per l'esecuzione della prestazione promessa. Difatti, l'adesione del creditore non risulta sufficiente per liberare l'originario debitore. Per ottenere tale effetto, c.d. privativo, è necessario un esplicito atto di volontà in tal senso da parte dell'originario creditore.

Nella prassi connessa alla circolazione immobiliare è assai diffuso l'impiego dell'accollo per concorrere al pagamento di una parte - spesso anche dell'intero - del prezzo della compravendita.

Così facendo, l'acquirente subentra nel debito di cui era titolare il venditore nei confronti dell'Istituto bancario mutuante, accollandosi, appunto, il relativo pagamento del debito residuo.

In questo caso, ovviamente, diventa assai rilevante ottenere anche l'effetto privativo legato al consenso del creditore originario. Diversamente il venditore avrebbe ceduto la proprietà della cosa ma si ritroverebbe ad essere ancora coobbligato verso il creditore.

Il caso oggetto dell'ordinanza in commento mette in luce proprio la pratica sopradescritta: la parte promissaria acquirente si era impegnata a versare una parte del prezzo ed a corrispondere la restante mediante accollo.

L'art. 2932 c.c. prevede una particolare sentenza avente natura costitutiva, la quale può essere utilizzata al fine di sostituire l'adempimento avente come oggetto la conclusione di un contratto definitivo.

Attraverso questo istituto l'obbligo di concludere un contratto diviene coercibile con una particolare forma esecutiva.

La dottrina prevalente reputa questo tipo di esecuzione sui generis, in quanto non attuata da un organo esecutivo, bensì direttamente dal giudice della cognizione.

L'effetto di una sentenza ex art. 2932 c.c. rappresenta un unicum nel nostro ordinamento poiché essa riproduce gli effetti di un vero e proprio contratto, nonostante l'assenza del consenso di uno dei contraenti.

Per far sì che ciò possa avvenire, la giurisprudenza si è già da tempo attestata sull'affermare la necessaria presenza, sin dall'accordo preliminare e, dunque, all'interno dello stesso, di tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo. Ciò risulta imprescindibile poiché il potere riconosciuto dalla legge al giudice deve essere volto, unicamente, a colmare il vuoto risultante dalla mancata stipula del contratto definitivo,  non potendo, certo, spingersi sino a determinare gli aspetti essenziali del contratto medesimo.

Noto è il caso dell'impossibilità di procedere al trasferimento di un immobile abusivo tramite la sentenza ex art. 2932 c.c. per mancanza di uno dei requisiti essenziali inerenti al trasferimento della proprietà immobiliare, ossia la c.d. conformità edilizia e urbanistica, disciplinata dal combinato disposto dell'art. 40 L. 47/85 e dell'art. 46, DPR 380/2001 (da ultimo si veda Cass. 2 settembre 2020 n. 18195).

La circostanza analizzata dall'ordinanza in commento ben riassume sia le vicende connesse all'utilizzo dell'accollo in funzione di pagamento del prezzo nel contratto di compravendita, sia i requisiti dei contratti che possono essere passibili di esecuzione in forma specifica.

In particolare, la Corte mette in evidenza che un contratto preliminare di compravendita in cui si stabilisca che parte del prezzo andrà pagato tramite un accollo deve quantomeno evidenziare quegli aspetti tali da non rendere indeterminata la prestazione da imputare al futuro acquirente.

È lo stesso oggetto del contratto ad essere qui a rischio se si tiene presente che, di norma, l'oggetto tipico della compravendita è la dazione di un bene dietro la corresponsione di un prezzo.

Ebbene, nel caso trattato, ad essere connotato da un'aura di indeterminatezza non è l'accollo in sé, ma proprio l'oggetto di detta convenzione e, di conseguenza, l'intera controprestazione del soggetto acquirente, qui anche ricorrente per l'esecuzione in forma specifica.

Affermare, come è stato fatto nel ricorso, che il prezzo residuo deve essere pari ad una determinata cifra e che detto prezzo dovrà essere pagato con accollo, non giunge a determinare in modo esatto la prestazione. Al momento dell'esecuzione, infatti, il debito residuante potrebbe essere maggiore della somma pattuita quale prezzo.

Nei motivi della decisione la Corte precisa testualmente che "la ricorrente, al fine di fare emergere l'erroneità della pronuncia, avrebbe dovuto dichiarare di avere indicato almeno i ratei del mutuo da lei già pagati dopo la stipulazione del contratto preliminare e i ratei da pagare al momento della proposizione della domanda ex art. 2932 c.c.".

Non precisare il momento di operatività dell'accollo e demandare tale decisione alla stipula del contratto definitivo è un vulnus che non può essere sanato con lo strumento offerto dall'art. 2932 c.c..

Mancando questo riferimento è come se l'attore chiedesse all'organo giurisdizionale di integrare l'oggetto della prestazione, rendendo evidentemente inutilizzabile l'esecuzione in forma specifica.

Osservazioni

L'arresto giurisprudenziale in commento si inserisce nel solco tracciato dalla giurisprudenza oramai totalitaria in ordine agli elementi che necessariamente il contratto preliminare deve possedere per poter accedere validamente alle tutele offerte dall'esecuzione in forma specifica.

Il giudice non può sostituirsi alle parti nella determinazione degli aspetti che la legge richiede per avere un contratto valido ed efficace. L'esecuzione in forma specifica non può essere un mezzo attraverso il quale si attui un trasferimento della proprietà contravvenendo alle norme ed ai divieti imposti per la circolazione immobiliare e più in generale alla corretta formazione della struttura del contratto.

È interessante osservare come la gran parte delle pronunce che si sono formate in riferimento all'applicazione dell'art. 2392 c.c. scontino un utilizzo molto attento e ponderato dell'istituto in oggetto da parte della giurisprudenza.

Vademecum per la contrattazione in fase preliminare deve, quindi, essere la ricerca e l'individuazione di tutti gli elementi generali del contratto e di tutti quegli aspetti che potrebbero costituire un vincolo in relazione alla circolazione del bene in sede di trasferimento definitivo.

Fonte: IUS Contratti e Obbligazioni