Vendita con riserva di proprietà: modalità di trascrizione e voltura catastale

Con la Risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026, l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sugli adempimenti di pubblicità immobiliare e catastale relativi alle compravendite immobiliari con patto di riservato dominio, al fine di superare le difformità operative riscontrate presso gli uffici.

L'Amministrazione richiama anzitutto la disciplina dell'art. 1523 c.c., secondo cui, nella vendita con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà del bene soltanto con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, pur assumendone i rischi sin dalla consegna. Si tratta di un contratto definitivo di compravendita, nel quale l'effetto traslativo è differito senza necessità di una nuova manifestazione di volontà delle parti.

Sotto il profilo della pubblicità immobiliare, la risoluzione conferma che l'atto è soggetto a trascrizione ai sensi dell'art. 2643, primo comma, n. 1), c.c. La nota deve rendere conoscibile ai terzi l'esistenza del patto di riservato dominio, in conformità all'art. 17, comma 4, della legge n. 52/1985. A tal fine, l'Agenzia ritiene opportuno utilizzare la specifica denominazione “compravendita con riserva di proprietà” nel campo dedicato all'individuazione del negozio, ferma la possibilità di inserire ulteriori informazioni utili. L'avvenuto pagamento integrale del prezzo sarà successivamente pubblicizzato mediante apposita annotazione.

Il chiarimento più significativo riguarda gli adempimenti catastali. Secondo l'Agenzia, l'obbligo di voltura sorge già con la stipulazione e registrazione del contratto, poiché l'art. 3 del D.P.R. n. 650/1972 collega tale adempimento all'atto che dà origine alla vicenda traslativa, anche quando l'acquisto della proprietà si perfezioni successivamente.

Ne consegue che la voltura catastale deve essere eseguita immediatamente a favore dell'acquirente, senza che il successivo pagamento dell'ultima rata determini un nuovo obbligo di aggiornamento catastale, e senza che si rendano necessarie specifiche annotazioni della riserva di proprietà negli atti catastali.

Resta ferma la distinzione tra intestazione catastale e titolarità civilistica del diritto: la voltura anticipata non incide sulla proprietà del bene, che permane in capo al venditore fino all'integrale pagamento del prezzo.